Devenir propriétaire: le guide pour tout comprendre !

Pourquoi acheter un appartement neuf ? 

Que vous souhaitiez devenir propriétaire de votre résidence principale ou investir dans un bien immobilier pour le louer, acheter un appartement neuf présente de nombreux avantages significatifs par rapport à l’immobilier ancien, particulièrement si vous optez pour une Vente en l’État Futur d’Achèvement, ou VEFA.

Acheter en VEFA permet une gestion plus flexible de votre projet du début à la fin et apporte beaucoup de garanties sur la qualité de votre achat. 

Par ailleurs, grâce à la loi Hamon en vigueur depuis 2014, vous avez un délai plus long pour changer d’avis en cas de besoin. Cette même loi vous permettra aussi de renégocier votre assurance emprunteur dans les 12 mois qui suivront votre emprunt immobilier, voire de changer d’assureur si vous le souhaitez (ce qui vous permet, au passage, de faire jouer la concurrence dans vos négociations).

Acheter un appartement neuf permet également d’accéder à plusieurs aides, que vous pourrez parfois cumuler selon votre situation : 

• Le prêt à taux zéro (PTZ) ; 
• Le prêt action logement (PAL) ; 
• Le prêt accession sociale (PAS) ; 
• La TVA à taux réduit de 5,5% ; 
• Les aides locales ;
• Etc. 

Autre avantage : les garanties obligatoires offertes par votre promoteur immobilier pour vous assurer un investissement serein, et qui couvrent des désagréments tels que les défauts de conformités et malfaçons jusqu’à 10 ans après la remise des clés.

Les normes et standards en vigueur pour les logements neufs, notamment en termes d’énergie, sont des garanties supplémentaires de qualité qui vous permettront de réaliser des économies significatives sur vos factures énergétiques.

La norme RT 2012, et bientôt la nouvelle norme RE 2021 (qui entre en vigueur le 1er juillet 2021), garantissent une isolation renforcée de votre logement ainsi qu’une production et une consommation intelligente d’énergie (sur le principe des logements à énergie passive).

Enfin, dernier avantage, les frais de notaires qui oscillent entre 2 et 3% pour un logement neuf, contre 8% pour un logement ancien. Une somme loin d’être négligeable sur l’ensemble votre projet.

Comment financer un projet immobilier ?

Les aides pour devenir propriétaire

Plusieurs aides gouvernementales et locales destinées à l’immobilier neuf permettent un accès plus facile à la propriété, un financement optimisé et la réalisation d’économies significatives sur votre budget :

• Le prêt à taux zéro ou PTZ, qui permet de financer jusqu’à 40% de votre bien immobilier ;
• L’accession aidée ou maîtrisée : une aide locale mise en place notamment dans les agglomérations de Toulouse et Montpellier, qui donnent accès à des logements neufs à des prix plafonnés (et inférieurs aux prix du marché) ;
• Le prêt action logement (anciennement 1% logement) réservé aux employés des entreprises de plus de 10 salariés, et qui permet de financer jusqu’à 30% du prix du bien ;
• Le prêt épargne logement, qui permet d’emprunter jusqu’à 92 000€, réservé aux personnes ayant ouvert un PEL avant le 31 décembre 2017 ;
• Le prêt action sociale (PAS), permettant d’emprunter à un taux plafonné, selon vos conditions de ressources et la durée de l’emprunt ;
• Le Pass Accession Toulousain (PAT) : un prêt à taux zéro de 10 000€ cumulable avec le PTZ de l’État, réservé aux résidents de Toulouse ;
• L’accession intermédiaire : une aide locale pour les résidents de Montpellier qui permet d’accéder à des biens immobiliers neufs à des prix plafonnés (et inférieurs aux prix du marché).

> Voir les appartements éligibles au dispositif d’accession maitrisée. 

Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ?

Faire un bilan sur votre situation financière

Pour commencer, faites un bilan le plus précis possible de votre situation financière. Revenus, épargne, foyer fiscal, composition de votre ménage, montant de votre apport personnel, autres crédits en cours, soyez aussi exhaustif que possible.

Préparer votre demande de prêt

Dans un second temps, commencez à préparer votre demande de prêt, en cherchant les solutions de financement possibles.

Vérifier si vous êtes éligible à des aides

En fonction de votre situation financière, vérifiez si vous êtes éligible à une ou plusieurs aides telles que celles citées au paragraphe précédent. Vous pourrez ainsi monter un plan de financement, qui comportera peut-être plusieurs crédits différents cumulés, ce qui vous permettra de faire baisser le coût global de votre projet immobilier.

Démarcher les banques

Vient ensuite l’étape du démarchage des banques et de la négociation. Avec un dossier bien préparé et un maximum d’informations récoltées, votre négociation ne pourra que bien se passer.

Faire appel à un courtier en immobilier

Néanmoins, si vous n’êtes malgré tout pas sûr de vous ou que vous manquez tout simplement de temps, vous pouvez faire appel aux services d’un courtier en immobilier, qui effectuera cette étape pour vous. Vous pouvez aussi faire appel à un courtier en parallèle de vos recherches personnelles pour optimiser vos chances de trouver le meilleur prêt immobilier.

Les conseils pour réussir son achat immobilier

Pour réussir son achat immobilier, la première chose à faire est de bien le préparer en amont. Pour cela, veillez avant tout à prendre le temps dont vous aurez besoin. Ne vous précipitez pas sous prétexte, par exemple, de passer à côté d’une opportunité.

La première chose à faire est de bien choisir le ou les lieux dans lesquels vous souhaitez acheter un logement. Dans quelle ville ? Dans quel quartier ? Plutôt en centre-ville ou en périphérie ? Quels sont les critères qui vous font préférer tel ou tel lieu (transports, commodités, bassin d’emploi, écoles etc.) ?

Une fois votre lieu sélectionné, vous pouvez commencer à y rechercher le logement idéal.  

Vous serez certainement amené à étudier plusieurs biens, et là encore, prenez votre temps et méfiez-vous des coups de cœur. Si vous avez effectivement un coup de cœur, c’est très bien, mais veillez à vous assurer que vous avez les réponses aux questions suivantes :  

• Quelles informations sont disponibles sur le promoteur immobilier qui gère la construction (certifications / garanties / références) ?
• Est-ce que j’ai accès aux plans détaillés du logement ? Le promoteur met-il à disposition une visite virtuelle pour m’aider à me projet dans mon futur logement ?
• A quelle étape le projet se situe-t-il ? Dans combien de temps puis-je espérer emménager dans mon futur logement ?
• Est-ce que j’ai bien pris connaissance du PLU (plan local d’urbanisme) pour éviter les mauvaises surprises ?

Veillez aussi à étudier minutieusement votre budget et votre dossier de financement. Cela passe par un bilan précis de vos finances, de votre capacité d’emprunt (une étape pour laquelle votre conseiller bancaire peut vous aider), de votre possibilité à fournir un apport ou non, etc.

Ensuite, optimisez votre financement en y incluant les éventuelles aides et/ou dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez droit (PTZ, PEL...).

Toujours dans la lignée de la préparation du financement, pensez également à lister les frais de fonctionnement de votre futur logement, et aussi les coûts cachés. Les coûts cachés peuvent être, par exemple, vos frais d’essence plus élevés si vous optez pour un logement en périphérie, ou plus loin de votre travail qu’actuellement.

Les éléments à prendre en compte avant de devenir propriétaire

Si c’est la première fois que vous allez devenir propriétaire, alors il y a certains éléments qu’il ne faut pas oublier de prendre en compte dans votre projet. Il s’agit notamment des frais inhérents à un achat immobilier, auxquels vous n’avez pas été soumis en tant que locataire.

Parmi ces frais, il y a les frais ponctuels mais importants tels que les frais de notaire, les nouveaux frais réguliers, la taxe foncière ou les frais de copropriété ; ou encore les frais fixes, comme les assurances ou tout simplement votre crédit immobilier. Rassurez-vous, ces frais s’anticipent et se calculent à l’avance, pour un budget maîtrisé dès le départ et tout au long de votre projet.

J’ai envie d’acheter un appartement neuf, comment ça se passe ?

L’achat d’un appartement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) se déroule en 6 étapes principales :

1. L’élaboration du budget et le plan de financement : cette première étape est celle du bilan de votre situation financière et de votre capacité d’emprunt. Vous pouvez vous faire accompagner par votre banquier ou un courtier dès cette étape. N’oubliez pas de vérifier si vous êtes éligible aux aides disponibles pour les achats dans l’immobilier neuf. Ces dernières pourront vous permettre de réduire le coût de votre projet ;
2. L’élaboration de votre projet immobilier : c’est l’étape où vous déterminez quel type de bien vous souhaitez, en détail (surface, agencement, nombre de pièces, zone géographique, prix, etc.) ; 
3. La recherche de biens correspondant à vos critères : lors de cette recherche, gardez à l’esprit que dans le cadre d’un achat en VEFA, beaucoup de critères sont personnalisables étant donné que le logement n’est, à ce stade, pas encore construit. Ainsi, si un logement ne répond pas à tous vos critères, vous avez la possibilité de faire des travaux modificatifs (TMA) sur plan, directement avec le promoteur (cela peut se traduire par un montant supplémentaire selon les travaux à réaliser) ;
4. La signature du contrat de réservation : une fois votre bien choisi, vous pourrez signer avec votre promoteur immobilier un contrat de réservation, qui stipule que vous êtes acquéreur du bien immobilier choisi, sous réserve de justifier son financement par la suite (dans un délai maximum de 2 à 3 mois). C’est en quelque sorte l’équivalent du compromis de vente ;
5. La concrétisation de votre crédit immobilier : après avoir signé le contrat de réservation, vous pourrez démarcher les banques afin d’obtenir une ou plusieurs offres de prêts. Une fois votre offre de prêt choisie et acceptée, vous pourrez signer chez le notaire l’acte de vente définitif ;
6. Le suivi de l’avancement des travaux jusqu’à la livraison : le montant que vous avez emprunté sera débloqué au rythme de l’avancement du chantier, sous forme d’appels de fonds successifs auprès de votre banque. Le jour de la livraison, vous réglez le dernier appel de fonds (généralement 5% du montant total, les 95% restant ayant été payés depuis), et vous effectuerez un état des lieux avec votre promoteur immobilier.

À quoi correspond le statut de primo-accédant ?

Dans le monde de l’immobilier, le terme primo-accédant désigne toute personne qui réalise son premier achat de résidence principale. Les différents dispositifs et aides à l’accession à la propriété mis en place ces dernières années ont apporté une définition plus précise et officielle : un primo-accédant est une personne physique n’ayant pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.

C’est véritablement la notion de résidence principale qui est déterminante : un ancien propriétaire peut être considéré comme primo-accédant s’il a été locataire de sa résidence principale durant les deux dernières années. De même, vous pouvez tout à fait être propriétaire d’une résidence secondaire ou autre investissement locatif sans que cela vous exclût du statut de primo-accédant.

Si vous êtes en couple, que vous êtes tous les deux rattachés au même foyer fiscal, et que l’un de vous a été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, votre couple n’est pas considéré comme primo-accédant.

Lors de l’achat d’une résidence principale, un apport personnel peut être exigé par votre banque, notamment pour financer les frais de notaire. Pas de panique ! Vous pouvez, selon votre situation, avoir accès à différentes aides financières qui sont comptabilisées dans le calcul de l’apport personnel. Celles-ci vous permettront donc de concrétiser votre projet.

Devenir propriétaire peut être le projet d’une vie, ou le tremplin vers de nouveaux investissements futurs. Dans tous les cas, le plus important est de bien vous y préparer et de ne jamais vous précipiter. C’est la raison pour laquelle nous avons créé ce guide, afin de vous donner toutes les informations et conseils nécessaires pour vous lancer.

Chez Urbis Réalisations, vous avez la possibilité de vous faire accompagner sur différents sujets (financement, recherche de bien, personnalisation, …) par des conseillers experts pour vous aider à concrétiser votre projet immobilier neuf à Toulouse ou Montpellier.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez en savoir plus, bénéficier de nos conseils ou voir nos biens immobiliers neufs disponibles.