Prêt immobilier : tout ce qu'il faut savoir !

Comment financer votre projet immobilier ?

L’apport personnel

Votre apport personnel représente les fonds propres que vous pouvez réunir et mettre dans votre opération. Il s’agit donc de la somme dont vous disposez sans faire appel à un organisme de crédit. Il peut être constitué d’économies, de placements financiers disponibles, de l’épargne salariale, d’un Plan d’Épargne Entreprise (PEE) ou d'aides familiales.

L'emprunt immobilier

L’emprunt immobilier correspond à un crédit souscrit auprès d’un organisme bancaire vous permettant de financer votre projet immobilier. Il existe divers prêts possibles, présentant différentes conditions d’accès, modalités de remboursement et montants maximaux. Vous devez donc étudier les prêts auxquels vous avez accès afin de déterminer le plus intéressant pour votre situation. Vérifiez également quel pourcentage de votre investissement il vous permettra de financer ainsi que les possibilités de cumul avec un autre prêt pour compléter le financement de votre projet.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le Prêt à Taux Zéro a été mis en place pour faciliter l’accès des ménages à la propriété. Il est réservé exclusivement aux primo-accédants. Le montant du prêt et les conditions de remboursement accordées prennent en compte le niveau de revenu, la composition de la famille (foyer fiscal), la localisation géographique du bien et sa performance énergétique.

Pour en savoir plus sur le PTZ et les aides à l'achat d'un premier logement neuf, consultez nos dossiers : Primo-accédants et Qu'est-ce que le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Vous serez informé ainsi, des conditions d'éligibilité au PTZ, des zones concernées par ce dispositif (le montant varie selon la localisation du logement neuf), de la durée du prêt... ainsi que d'autres informations vous permettant d'avoir un panorama complet sur ce dispositif.

Évaluer ses capacités de remboursement

Les banques estiment que le montant de votre mensualité de remboursement de prêt immobilier ne doit pas dépasser 1 tiers de vos revenus mensuels nets. En principe, la règle de base situe votre capacité de remboursement ou "taux d’endettement maximal" à 33% de vos revenus, ceci pour éviter tout risque de surendettement. Toutefois, chaque situation fait l’objet d’une évaluation particulière, et les notions de charges et de revenus peuvent s’apprécier selon des critères de durée, de variation, de risque…

Sachez que le montant de vos mensualités de remboursement peut être abaissé en augmentant la durée du prêt.

Comment obtenir le meilleur prêt immobilier ?

Le meilleur prêt immobilier est avant tout celui qui correspond le mieux à votre projet et à votre situation. De l’élaboration de votre projet à la négociation avec les banques, l’essentiel est de bien vous préparer en amont afin de disposer d’arguments solides pour appuyer votre dossier. Que vous souhaitiez acheter pour devenir propriétaire ou acheter pour investir, cette étape est beaucoup plus simple qu’il n’y paraît.  

Préparer sa demande de prêt immobilier

Afin de concevoir le meilleur financement de votre projet immobilier, commencez par étudier votre situation personnelle. Dressez un constat de vos revenus, de votre épargne, de votre foyer fiscal, de la composition de votre ménage, le montant de votre apport personnel… Vous aurez ainsi préparé les informations nécessaires pour vous renseigner efficacement sur les prêts et dispositifs auxquels vous pouvez prétendre. 

Rassembler toutes ces informations dès le départ vous donnera un avantage important lorsque le moment viendra de démarcher des banques pour financer votre achat immobilier. Plus vous pourrez donner des arguments et informations détaillées à votre conseiller financier, mieux vous serez armé pour construire un financement qui correspond à votre besoin.

Si vous faites une demande de prêt immobilier pour la toute première fois, rassurez-vous, et gardez à l’esprit que votre banquier est aussi là pour vous aider à réaliser votre projet. Il saura vous guider et vous poser les bonnes questions, afin de pouvoir étudier votre situation et vous proposer une ou plusieurs solutions de financement. 

Nos conseils

Étudier son besoin de financement et la complémentarité entre les différents prêts

Outre votre situation financière actuelle, étudiez également votre besoin en financement. Quel est le montant que vous aurez besoin d’emprunter ? À ce stade, même un montant approximatif peut suffire : votre banquier ou votre courtier vous accompagnera dans la suite de vos démarches.

Ensuite, recherchez quelles sont les aides dont vous pourriez bénéficier. Ces aides sont souvent cumulables et permettent un financement optimisé. Plutôt que de faire un seul crédit immobilier classique, vous pouvez diviser le montant dont vous avez besoin en plusieurs prêts plus avantageux.

Voici, en résumé, les principales aides disponibles pour un achat dans l’immobilier neuf : 

• PTZ : Prêt à Taux Zéro, destiné aux primo-accédants dans le cadre de l'achat d'une première résidence principale ;
• PAS : Prêt Accession Social, aide accordée aux ménages à revenus modestes ;
• PEL : Plan Epargne Logement. Il permet l'obtention d'un prêt et d'une prime d'Etat sous certaines conditions ;
• Prêt action logement : Prêt accordé à tout salarié d'une entreprise de plus de 10 employés ;
• Prêt multipaliers : il permet de lisser le remboursement des prêts souscrits, le montant des mensualités est fixes plutôt que variable ;
• Prêt in fine : seuls les intérêts sont remboursés au cours du prêt. Le capital emprunté est restitué une fois le crédit arrivé à son terme ;
• Prêt conventionné : Prêt immobilier classique, souscrit auprès d'un établissement financier ayant passé une convention avec l'Etat. 

Par exemple, un primo-accédant peut financer son projet à hauteur de 30% par un prêt action logement et compléter le financement par un PAS à hauteur de 70%. 

Voir quelle banque propose le taux de crédit le plus bas

Ne vous contentez pas d’aller uniquement voir votre banque actuelle. Faites jouer la concurrence en allant démarcher plusieurs établissements bancaires. Le but est de trouver bien évidemment la banque qui vous proposera le taux d’intérêt le plus bas.

Négocier le taux d'intérêt, mais pas seulement

Le taux d’intérêt n’est pas le seul élément qui fait gonfler la facture finale. Dans un crédit immobilier, il y a aussi des frais de dossier, des frais de remboursement anticipés, et l’assurance emprunteur qui est, dans un premier temps en tout cas, majoritairement souscrite auprès de la banque qui accorde le crédit.

Ainsi, auprès de l'établissement bancaire où vous aurez trouvé le taux de crédit le plus bas, n’hésitez pas à négocier la durée de remboursement de votre prêt, les frais de dossiers, ou les frais de remboursement anticipés, en faisant valoir votre profil de futur client.

Le geste commercial peut aussi se faire sur d’autres frais. Certaines banques proposent par exemple une exonération des frais de cotisation d'une année sur votre carte, ou des micro-prêts à taux très avantageux pour ses nouveaux clients. 

Revenir plaider votre cause auprès de votre banque en faisant jouer la concurrence

Enfin, une fois que vous disposez de plusieurs propositions d’établissements bancaires différents, revenez plaider votre cause auprès de votre banque, en jouant cette fois la carte du « futur ex-client ».

Vous pourriez ainsi obtenir des propositions de taux plus avantageux et ne pas avoir à changer la domiciliation de vos comptes, ce qui vous épargnera nombre de tâches administratives ingrates.

Vous faire accompagner

Plutôt que d’effectuer vous-même toutes ces démarches qui peuvent être longues et fastidieuses, avez-vous pensé à vous faire accompagner par un courtier en immobilier ? Cette solution présente plusieurs avantages.

Pour commencer, les courtiers en immobilier sont experts en négociation de crédits immobiliers, c’est leur métier. Ils connaissent très bien les banques de leur secteur, savent quels sont leurs attentes et les arguments qui joueront en faveur de votre dossier.

Après avoir étudié de près votre dossier et discuté avec vous de vos conditions, le courtier ira démarcher plusieurs banques pour votre compte, en quête des meilleures conditions. Par ailleurs, les courtiers ont souvent accès à des taux d’intérêt spécifiques et préférentiels, étant donné qu’ils apportent régulièrement de nouveaux clients aux banques avec qui ils travaillent.

Chez Urbis Réalisations, nos commerciaux collaborent avec plusieurs courtiers en immobilier. Cette collaboration nous a permis de sélectionner des courtiers réputés avec qui nous travaillons en toute confiance. Si vous le souhaitez, nous pourrons vous orienter vers un courtier pour votre projet immobilier.