Les intérêts intercalaires pour votre projet VEFA

Lorsque qu’une banque vous accorde un prêt, il existe différentes manières d’en bénéficier. Généralement, la banque vous donne accès à la somme prêtée, dont vous pouvez disposer immédiatement ; vous débutez le remboursement dès le mois suivant.

Dans un second scénario, la somme est débloquée en plusieurs fois. C’est généralement le cas lorsque vous construisez votre habitation ou que vous achetez un logement en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Le déblocage partiel des fonds entraine un coût : c’est ce que l’on appelle les intérêts intercalaires.

Que sont les intérêts intercalaires ?

Les intérêts intercalaires sont les frais appliqués par l’organisme prêteur lors du déblocage des fonds, dans le cas où cela se fait en deux étapes ou plus. Dans le cadre d’un achat en VEFA, les fonds sont débloqués au rythme des travaux. La réglementation impose au promoteur de justifier de l’avancement de ces derniers pour adresser une demande de versement. La somme demandée ne transite pas sur votre compte : elle est directement versée au promoteur. Cela permet, entre autres, d’assurer la « sécurité » du financement.

Attention : tant que l’intégralité des fonds n’a pas été versée, vous continuez de payer des frais intercalaires. Ces derniers ne participent pas au remboursement de votre crédit immobilier : c’est en quelques sortes une prestation payante. En bref, jusqu’à ce que votre logement neuf vous soit livré, vous payerez mensuellement votre assurance emprunteur ainsi que les frais intercalaires.

Comment régler un appel de fonds ?

À chacune des étapes charnières de la construction, le promoteur adresse à chaque acquéreur un appel de fonds. Ces derniers sont accompagnés des justificatifs attestant de l’avancement des travaux. Lorsque vous recevez ce document, vous devez adresser à votre banque une demande de versement à laquelle vous joignez les justificatifs. Dès réception de la demande, le versement est effectué sur le compte du promoteur entre 2 et 5 jours selon la banque.

Comment calculer le montant des intérêts intercalaires ?

La banque calcule les intérêts intercalaires en fonction du crédit qui fait l’objet du déblocage. En bref, pour calculer vos intérêts intercalaires, vous devez connaitre le taux de votre crédit, le montant visant à être débloqué et la durée restante jusqu’au déblocage de la totalité de la somme empruntée.

Les intérêts intercalaires sont lissés sur le nombre de mois restant jusqu’au déblocage total.

Intérêts intercalaires mensuels = (Montant débloqué * Taux du prêt) / 12

Exemple de calcul

Vous avez acheté un appartement en VEFA. Vous obtenez un financement de 150 000€ à un taux de 1,5%, sans apport de votre part. Nous sommes le 1er janvier, et votre bien est livré dans 12 mois, le 1er janvier suivant.

• En ce 1er janvier, le promoteur vous adresse une première demande de déblocage de 35%, soit 52 500€. À compter de cette date, vous commencez à payer des intérêts intercalaires :

(52 500 € * 1,5%) / 12 = 65,63€ à payer chaque mois jusqu’à la livraison de votre logement.

• Le 1er avril suivant, votre promoteur vous adresse une nouvelle demande de déblocage, de 25% cette fois-ci. Votre banque verse 37 500€ et recalcule le montant des intérêts intercalaires selon la somme totale débloqué à cette date :

(52 500 + 37 500€ * 1,5%) / 12 = 112,5€ de mensualité, jusqu’au prochain appel et donc la prochaine revue des intérêts.

• À chaque appel de fonds, la banque calcule à nouveau les intérêts intercalaires en fonction de la somme totale débloquée à date.

En définitive, voici le montant que vous payerez sur chaque période, dans l’hypothèse totalement fictive où le promoteur vous demande le versement de 25% de la somme au 1er août et à nouveau 15% au 1er novembre :

• Du 1er janvier au 31 mars : mensualités de 65,6€ + assurance emprunteur ;
• Du 1er avril au 30 juillet : mensualités de 112,5€ + assurance emprunteur ;
• Du 1er août au 30 octobre : mensualités de 159,4€ + assurance emprunteur ;
• Du 1er novembre au 31 décembre : mensualités de 196,9€ + assurance emprunteur.

En 12 mois, vous aurez donc payé 1518,9€ d’intérêt intercalaires.

Bien ce que ce montant puisse paraître imposant pour votre projet, en plus de l’assurance emprunteur, vos frais de notaire ou autres frais éventuels, sachez qu’il existe plusieurs manières de les réduire considérablement.

Est-il possible de ne pas payer d’intérêts intercalaires ?

Ne laissons pas le suspens s’installer, la réponse est : non. Cependant, il existe plusieurs manières de réduire ces frais.

Une première manière de réduire ces frais est de pouvoir bénéficier de prêts complémentaires à votre prêt principal. Par exemple, si vous êtes éligible au PAS (Prêt Accession Sociale), vous n’aurez pas d’intérêt intercalaire à payer sur cette somme dans la mesure où ce n’est pas votre banque qui vous prête cet argent. Mécaniquement, le montant emprunté sera moindre, ce qui réduira logiquement vos intérêts intercalaires.

Le principe est le même avec le PTZ (Prêt à Taux Zéro), même s’il est contracté via votre banque. Dans la mesure où cette somme est prêtée sans intérêt, vous ne payerez donc pas de frais intercalaire sur le déblocage de cette somme.

Astuce : si votre financement est composé de plusieurs prêts différents, débloquez-les en commençant par celui au taux le plus faible. Cela vous permettra de repousser au maximum le moment où vous payerez des intérêts intercalaires, et donc de réduire ces frais en bout de course. L’idéal est même d’avoir un apport, dans la mesure où cet argent ne vous coûte rien.

• Pour en savoir plus sur les aides à l’accession, vous pouvez lire notre article dédié.

Une autre manière est de demander à votre banquier un différé total. Le principe d’un prêt différé est de débuter le remboursement à une date ultérieure au déblocage d’une somme prêtée. Cette pratique est très courante dans le cadre des projets en VEFA. Le différé total permet de ne pas payer d’intérêts intercalaires, mais de les diluer dans vos mensualités. Ainsi, vous payerez uniquement votre assurance emprunteur jusqu’à la remise des clés. Par opposition, le différé partiel est le format plus « classique » dans lequel vous payez vos intérêts intercalaires jusqu’à la réception des clés de votre logement.

Attention cependant : cela aura un impact sur votre financement. D’un part, le différé total à un coût dans la mesure où la banque vous « vend » ce service ; d’autre part, le différé total augmentera vos mensualités, donc gonflera votre capacité d’endettement.

Notre conseil : faites plusieurs simulations pour trouver la solution qui correspond le plus à votre profil et à votre projet ; il n’existe pas de solution idéale.

Enfin, si votre capacité financière vous le permet, vous pouvez choisir d’amortir de suite votre prêt sans demander de différer. De cette manière, les frais associés à votre financement seront certes plus importants au début, mais cela vous coûtera moins cher au final, car vous serez exempt de frais intercalaires, entre autres.

Quoi qu’il en soit, anticipez chaque frais afin de ne pas être pris de court. Durant la construction de votre logement, vous aurez certainement à conserver votre location et ses loyers, vous prévoyez peut-être d’acheter une voiture ou de financer un autre projet dans quelques mois, et vous devez faire attention à votre capacité d’endettement, …

Nos conseillers peuvent vous accompagner dans votre réflexion, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un d’entre eux ! Vous pouvez également télécharger notre guide pour vous donner toutes les pistes de réflexion vous permettant d’optimiser le financement de votre projet immobilier neuf.