LMNP : défiscaliser en louant un bien meublé

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier de nombreux avantages fiscaux. Ce dispositif concernant les biens neufs ou anciens loués meublés, permet en effet d’obtenir des rendements intéressants. En quoi consiste le statut LMNP et quels en sont les avantages ? 

Qu’est-ce que le statut LMNP ? 

Le statut LMNP est un statut réservé aux particuliers contrairement au LMP (location meublée professionnelle) avantageux fiscalement et offrant un rendement intéressant. En effet, la location d'un bien meublé est généralement plus facile, car il attire un public plus large, notamment les étudiants, les professionnels en déplacement et les touristes. Ainsi, il permet de réduire considérablement le temps de vacances locatives. De plus, les revenus générés par un bien locatif meublé sont souvent plus élevés que ceux d'un bien non meublé (montant supérieur de 10 à 15 % en moyenne), ce qui peut augmenter le rendement de l'investissement.  

Lorsqu’on dispose d’un statut LMNP, il faut choisir entre deux régimes : le Micro-BIC ou le régime réel simplifié. 

Le statut LMNP et la Réduction d’impôts 

Réduction de 50 % d’impôts avec le régime Micro-BIC 

Par défaut et en l’absence de spécification, si les revenus générés sont inférieurs à 76 200 euros par an, c’est le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), qui est désigné par défaut. Avec le régime Micro-BIC, l’investisseur bénéficie : 

• D’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs d’un bien considéré comme résidence principale ; 
• D’un abattement de 71 % sur les revenus locatifs pour une résidence touristique. 

Il convient de noter que si vous choisissez le régime Micro-BIC, vous ne pourrez pas déduire vos charges réelles. Cependant, l'abattement forfaitaire permet souvent de compenser ces charges et de réaliser des économies d'impôts significatives. 

Amortissement comptable du bien avec le régime réel 

Si les loyers générés sont supérieurs à 76 200 euros par an, alors c’est le régime réel qui est appliqué par défaut. Toutefois, il est possible de choisir le régime réel même si les revenus locatifs sont inférieurs à ce plafond.  

Avec le régime réel, il est possible d’amortir le bien sur une durée de 25 à 40 ans. Ainsi, tous les ans, les amortissements sont déduits de la base d’imposition. Pour les calculer, il convient de diviser la valeur d’achat du bien par la durée d’amortissement. 

Réduction des dépenses avec l’amortissement 

Il est également possible en régime réel, de déduire de ses revenus locatifs les charges y afférentes (le crédit, la comptabilité, la taxe foncière ou encore les charges de copropriété).  

De plus, les dépenses de plus de 600 € pour valoriser le bien (ravalement de façade, travaux d’intérieur, achat important de meubles…) et dont les durées d’utilisation sont limitées, peuvent être amorties, chacune selon sa durée d’amortissement (entre 5 et 10 ans). Le terrain  n’est quant à lui pas amortissable, car sa durée d’utilisation est illimitée. Pour calculer l’amortissement annuel de chaque élément du bien loué, il convient de diviser la valeur de l’actif à amortir par sa durée d’amortissement. 

Plus-value en cas de revente 

Dans le cas du régime réel, l'amortissement du bien sur la période de location n’est pas intégré dans le calcul de la plus-value. Cela signifie que la plus-value correspondant à l'amortissement effectué n’est pas imposée. 

De plus, le statut LMNP permet également la possibilité de transmettre le bien à un proche de la famille sans avoir à payer de droits de mutation. Cela peut être avantageux pour une transmission patrimoniale en préservant le patrimoine familial. 

Exemple d’investissement en LMNP 

Prenons le cas d'un investissement en LMNP d’un appartement meublé neuf pour un montant total de 200 000 €, comprenant l'acquisition du bien, les frais de notaire et les éventuels frais d'agence. Ce bien est financé avec un prêt à 2 % sur 20 ans. Les revenus annuels estimés sont de 14 400 €, les charges annuelles de 8 000 € et l’amortissement de 7 000 € (tous les actifs amortissables).  

Dans le cas du régime Micro-BIC, la base fiscale imputée à la LMNP est de 7 200 € (14 400 € * 50 % forfaitaire) 

Dans le cas du régime réel, la base imposable se calcule ainsi : 14 400 (revenus) – 8 000 (charges annuelles) – 7 000 (amortissement) = 6 400 € 

Dans ce cas, le rendement brut s’établirait à : 14 400 € (revenus annuels) / 200 000 € = 7,2 % 

La LMNP est donc un statut avantageux pour réaliser ses premiers investissements immobiliers. Il offre des avantages fiscaux réels quel que soit le régime choisi : en réel ou en Micro-BIC. Si ce dernier n’est plus possible dès que les revenus locatifs dépassent les 76 200 € par an, le régime réel peut être choisi quel que soit le niveau de revenus. Il convient donc de choisir l’option la plus rentable pour votre bien. Il existe également d’autres dispositifs similaires comme le dispositif Pinel qui peut vous aider à investir dans un bien immobilier locatif.