Le Prêt Relais : la solution pour acheter avant de vendre

Le prêt-relais en immobilier est un type de prêt destiné à financer l'achat d'un nouveau bien immobilier avant la vente d'un bien existant. Il s'agit donc d'un prêt de transition qui vous permet de disposer de fonds rapidement et suffisants pour réaliser une acquisition, sans avoir à attendre que la vente de votre bien actuel ne soit actée.

Comment fonctionne le Prêt Relais ?

Le prêt-relais est un prêt court terme dont le but est donc de disposer de fonds immédiatement pour l’acquisition d’un nouveau bien (qu’il soit neuf ou non). Vous utilisez donc « en avance » le fruit de la vente de votre bien actuel.

La banque vous prête le montant sur une durée limité, en général de 12 à 24 mois, ce qui vous laisse le temps de conclure la vente de votre bien actuel. Il existe néanmoins des cas de prolongation exceptionnelle si vous ne parvenez pas à vendre votre bien à temps.

Le montant du prêt-relais dépend de l’estimation du bien que vous vendez. Ainsi, la banque avance entre 60 et 80% du prix de vente estimé de votre bien. C’est à la fois une sécurité pour la banque en cas de vente à un prix inférieur, mais aussi pour vous, car ce principe évite de vous retrouver en difficulté financière.

Comment rembourser un prêt-relais ?

Le prêt-relais fonctionne presque comme le prêt in fine sur le plan du remboursement : tant que votre bien n’est pas vendu, vous ne payez que des intérêts à votre banque et l’assurance emprunteur. Une fois le bien vendu, vous remboursez le capital.

Quels intérêts pour un prêt-relais ?

Les intérêts générés par le prêt-relais sont en général plus élevés qu’un prêt classique, en particulier dû à la courte période d’engagement, mais aussi lié au risque encouru par la banque.

Dans un contexte financier classique, le taux d’intérêt d’un prêt-relais se situe autour des 4%.

Les avantages du prêt-relais

Le principal avantage du prêt-relais et de pouvoir financer un nouveau projet immobilier avant d’avoir vendu votre bien actuel. Cette option est particulièrement intéressante si vous avez trouvé la perle rare et que vous souhaitez à tout prix éviter qu’elle ne vous passe sous le nez !

Outre cet avantage, qui est l’objet même de ce prêt-relais, opter pour ce financement vous permet également de :

• Disposer d’un délai confortable pour vendre votre bien actuel ;
• Éviter de baisser significativement le prix de vente de votre bien par pression financière ;
• Éviter de manquer une opportunité d’achat ;
• Constituer un dossier d’achat plus compétitif en disposant des fonds immédiatement.

Les risques du prêt-relais

Le principal risque du prêt-relais se situe au niveau du délai de revente de votre bien : si vous ne parvenez pas à vendre votre bien dans le délai imparti, vous risquez de vous retrouver dans une situation compliquée où vous devrez rembourser votre prêt sans forcément disposer des fonds liés à la revente.

Il convient également de faire plusieurs estimations de votre bien pour être certain de ne pas vous tromper dans le montant que vous demanderez à votre banque.

Pour finir, il est rare que seul le prêt-relais suffise à une nouvelle acquisition : il faudra souvent l’accompagner d’un prêt classique. Si cela n’est pas un risque à proprement dit, mieux vaut éviter de penser que le prêt-relais se suffira à lui-même.

Exemple de projet avec un prêt-relais

Dans le cas d’un prêt-relais accompagné d’un autre crédit, cela signifie que la valeur du bien vendu ne couvrira pas la valeur du futur logement. Il est donc nécessaire de contracter un second prêt pour payer le bien à acheter et payer 2 mensualités : celle du prêt-relais et celle du prêt immobilier.

Vous vendez un logement à 250 000€ pour acheter une maison de 320 000€.

Le prêt-relais couvre 60 % de votre bien à la vente, soit 150 000€ (60% x 250 000€). Vous devez donc contracter un crédit classique pour les 170 000€ restants (320 000 - 150 000).

Une fois votre bien vendu au prix de 250 000€, vous remboursez le prêt-relais et il vous reste 100 000€ (250 000 - 150 000) pour un remboursement par anticipation d'une partie des 170 000€ du prêt immobilier classique.

Est-ce possible de louer mon bien pendant un prêt-relais ?

En effet, si vous avez acheté votre nouveau bien et que l’ancien tarde à se vendre, vous pouvez louer votre ancien logement ! Cela vous permettra de couvrir tout ou partie des intérêts du prêt-relais, et éviter de laisser votre logement vide pendant plusieurs mois.

Attention néanmoins à la durée de votre bail de location ! Il vous est impossible de vendre votre logement si vous êtes engagés sur un bail de location en tant que bailleur ! Privilégiez plutôt les locations de courte durée.

En bref, le prêt-relais présent un véritable avantage pour tout acquéreur qui souhaite vendre un premier bien et ne pas louper une opportunité. Le dispositif permet à l’acquéreur de bénéficier d’un délai confortable pour vendre tout en ayant la possibilité de présenter un dossier solide pour l’achat de son nouveau bien en disposant rapidement des fonds nécessaires. Par la suite, la banque permet de rembourser le prêt à son rythme. La clé de la réussite d’un projet immobilier réside dans l’estimation du prix de vente de votre bien.