Conseils : acheter un appartement neuf pour le louer

Acheter un appartement pour le louer est un excellent projet d’investissement qui peut s’avérer très rentable, tout en vous constituant un patrimoine immobilier pérenne. En revanche, vous vous posez certainement beaucoup de questions autour de ce projet : quel type de bien cibler ? Dois-je mettre mon bien en gestion ? Quel serait le loyer de mon bien ? 

Dans cet article, nous répondons aux questions que vous vous posez le plus fréquemment, en vous donnant 9 conseils pour un investissement immobilier locatif réussi.

1 - Quel type de bien cibler ? 

Immobilier neuf ou ancien ? Maison ou appartement ? Il est parfois difficile de choisir entre toutes les opportunités disponibles. Votre choix se fera bien sûr, aussi, en fonction de votre budget et du montant des impôts que vous souhaitez défiscaliser. En matière de location, les appartements neufs restent le meilleur choix. Ils sont de qualité du fait qu’ils répondent aux dernières normes énergétiques et techniques, et leurs travaux de construction ainsi que leurs équipements sont garantis pendant plusieurs années (garantie décennale, biennale etc.). 

Par ailleurs, un logement neuf vous permettra de bénéficier de dispositifs de défiscalisation immobilière avantageux comme le dispositif Pinel.

Ensuite, une fois que vous avez estimé votre budget (apport ou non, capacité d’emprunt etc.), renseignez-vous sur les prix du marché, pour choisir la taille de votre futur bien et son emplacement, toujours en tenant compte d’un critère important : son potentiel de location.

2 – Mon investissement peut-il être plus qu’un simple produit de défiscalisation ? 

Le principal objectif d’un investissement locatif n’est pas uniquement d’obtenir une bonne rentabilité. Si la rentabilité reste bien sûr primordiale, l’investissement immobilier d’une manière générale est un projet qui s’envisage sur le long terme, avec un objectif de constitution de patrimoine. 

Outre vos futurs revenus locatifs, un bien immobilier de qualité et choisi avec soin vous permettra également de vous constituer un patrimoine pérenne, pour éventuellement préparer votre retraite, et plus tard transmettre ce patrimoine à vos descendants.

Par ailleurs, en cas de projet à moyen terme incluant la revente de votre bien, vous pourrez réaliser une plus-value, elle aussi dépendante de la qualité du bien choisi au départ. 

3 - Quels types de locataires cibler ? 

En fonction du profil type de vos futurs locataires, le choix du bien et de l’investissement que vous ferez peut être radicalement différent.  

Par exemple, si vous souhaitez louer votre logement à un étudiant, ciblez un emplacement proche des universités et écoles, et plutôt un studio ou un 2 pièces pour que le loyer reste abordable pour ce type de population.

Si vous souhaitez cibler des familles, il vous faudra envisager d’investir dans un appartement suffisamment grand pouvant accueillir un couple avec au moins un ou deux enfants, le tout avec un loyer raisonnable (voire plafonné) et opter pour le dispositif de défiscalisation Pinel.  

En résumé, nous vous conseillons de réfléchir au type de locataires que vous souhaitez, parallèlement à l’établissement de votre budget, afin de cibler les types de biens sur lesquels vous pourrez investir. 

4 - Mon bien sera-t-il facile à louer ? 

La facilité avec laquelle vous pourrez louer votre bien et surtout augmenter au maximum son taux d’occupation dépend en partie des caractéristiques de la ville dans laquelle vous allez investir, et du quartier choisi. Si vous optez pour une ville très dynamique comme Toulouse, votre bien sera facile à louer quel que soit le type de locataire choisi. 

Par exemple, si vous louez à des étudiants, ces derniers restent en moyenne 9 mois, le temps de leur année scolaire. Mais dans une ville étudiante dynamique possédant une ou plusieurs cités universitaires, les candidatures de locataires se succéderont sans problème. 

Ceci étant, l'emplacement de l'appartement reste la priorité : visez un logement proche des transports en communs, des commerces, des bassins d'emploi et tout ce qui peut être perçu comme un atout pour vos futurs locataires.

5 - Louer à un proche : est-ce possible ? 

Oui, aucun texte de loi n’interdit de louer votre bien immobilier à l’un de vos proches, ascendants ou descendants. En plus de l’aspect patrimonial de ce type d’investissement, louer son appartement à un proche peut être pratique et avantageux. Cependant, il faut respecter certaines conditions : 

• Le membre de votre famille ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal ; 
• Le prix du loyer doit rester raisonnable et proche des prix moyens du marché ; 
• Le locataire ne pourra pas percevoir d’aide au logement. 

Attention toutefois : au niveau des dispositifs de défiscalisation immobilière, dans l’immobilier neuf, seule la loi Pinel permet de louer votre bien à un proche. Si vous optez pour un autre dispositif de défiscalisation (statut LMNP, par exemple), il vous faudra attendre la fin du dispositif Pinel, pour ne pas perdre ses bénéfices. 

À lire également : Loi Pinel : louer à sa famille 

6 - Faut-il mettre mon bien en gestion ? 

Confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière présente de nombreux avantages, dont votre tranquillité d’esprit, et beaucoup moins de contraintes à gérer vous-même au quotidien.  

Cependant, si vous optez pour cette solution, les frais d’agence seront à intégrer dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement locatif. 

7 - À combien puis-je louer mon appartement ? 

Vous êtes libre de fixer le loyer que vous souhaitez tout en restant cohérent avec le marché.

Cependant, si vous vous engagez dans le cadre du dispositif Pinel, votre loyer sera plafonné selon la zone ou se situe le bien et selon les caractéristiques de ce derniers (surface habitable, surface des annexes, ...)

8 – Comment évaluer la rentabilité du projet ?  

Pour  évaluer la rentabilité de votre projet d’achat d’un appartement pour le louer, vous devrez tenir compte des éléments suivants : 

• Le prix d’achat 
• Le prix du loyer 

• Les frais et charges (taxe foncière, charges non récupérables, frais de gestion etc.) 
• Le ou les dispositifs de défiscalisation immobilière dont vous pourrez bénéficier 
• Votre crédit immobilier 
• Votre apport personnel éventuel 
• Une marge tenant compte du taux d’occupation du logement 

Globalement, la rentabilité brute moyenne d’un investissement locatif dans l'immobilier neuf en France varie entre 2% et 4%. 

9 - Comment bien revendre mon appartement ? 

On pourrait penser que comme pour tout investissement immobilier, l’objectif final d’un investissement locatif est de réaliser une plus-value. Seulement voilà, en fonction des évolutions du marché, ce n’est pas toujours possible. 

Rassurez-vous, revendre votre appartement moins cher que vous ne l’avez acheté ne signifie pas que votre investissement n’a pas été rentable et que vous en sortez perdant, bien au contraire. N’oubliez pas que le calcul de la rentabilité d’un investissement locatif doit être global et prendre en compte toutes les entrées et sorties d’argent, à savoir : 

• Les loyers perçus 
• Les avantages fiscaux (loi Pinel etc.) 
• Le crédit immobilier (qui peut être renégocié par la suite) 
• Etc. 

Tous les avantages liés aux revenus locatifs et aux dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent largement compenser une éventuelle moins-value. Mieux encore, la revente de votre bien pourrait vous permettre d’accéder à de nouvelles opportunités pour un nouveau projet d’investissement immobilier, où vous pourriez de nouveau bénéficier des mêmes avantages, et ainsi de suite. 

En résumé, la meilleure solution pour un investissement locatif qui soit rentable, avec une fiscalité faible et optimisée, tout en vous permettant de vous constituer un patrimoine de qualité, est l’immobilier neuf avec des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel. 

Pour ce qui est du choix de l’emplacement de votre futur bien, le dynamisme de la ville choisie ainsi que l’évolution des prix du marché au niveau local, la qualité de vie ou encore la qualité des biens disponibles sont autant de critères primordiaux pour un investissement réussi. 

Selon l'article de La Tribune, la ville de Toulouse arrive largement en tête selon tous ces critères, et Montpellier n’est pas loin derrière. Deux villes au dynamisme constant, avec plusieurs milliers de nouveaux habitants chaque année, un marché de l’emploi en bonne santé, un prix de l’immobilier qui reste relativement stable pour le moment, etc. 

Urbis Réalisations, en tant que promoteur local de programmes immobiliers neufs, possède une grande expertise des marchés immobiliers locaux de Toulouse et Montpellier. Nous accompagnons celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier tout au long de leur projet, du conseil en investissement à la remise des clés. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à nous contacter. 

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