Investir dans l'immobilier pour réduire ses impôts

Investir dans l'immobilier pour défiscaliser

Immobilier vs. autres produits de défiscalisation

Les différents produits de défiscalisation

Plusieurs choix s’offrent à vous : plus ou moins engageants, plus ou moins avantageux ou plus ou moins risqués.

Vous pouvez par exemple opter pour un placement en FCPI (Fond Commun de Placement dans l’innovation), investir en bourse en achetant des actions, souscrire à une assurance-vie ou encore, investir dans l'immobilier.

Il n’existe pas d’investissement parfait : le meilleur produit de défiscalisation dépend de vos objectifs, mais aussi de votre capacité à investir et le niveau de risque que vous êtes capable de prendre pour tirer la meilleure rentabilité.

Ceci étant, l'immobilier est souvent qualifié de « valeur refuge » : vous possédez un bien matériel et pérenne, au contraire d’autres produits qui peuvent perdre toute leur valeur très rapidement, comme les actions cotées, par exemple.

Si vous êtes intéressé par ce sujet,  téléchargez notre guide sur l'investissement immobilier !

Pourquoi investir dans l'immobilier en 2022 ?

De nombreuses opportunités sont à saisir dans des villes à fort dynamisme comme Toulouse, Lyon, Bordeaux, Montpellier, et vous garantissent des investissements rentables.

D’ailleurs, un dispositif spécifique à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, la loi Pinel, vous permet de bénéficier d’avantages pour investir, en particulier la possibilité de réduire vos impôts sur une période pouvant aller jusqu’à 12 ans.

Pourquoi ne pas attendre pour investir dans l'immobilier ? Entre autres parce que les prix de l’immobilier sont en augmentation constante, de manière plus ou moins prononcée en fonction des villes (et ce sans compter la crise du COVID-19 qui a provoqué un ralentissement de la mise à l'offre ces deux dernières années). Se positionner sur une ville où les prix restent abordables en 2021, et avec un fort potentiel, comme à Toulouse par exemple, vous permettrait de réaliser un projet relativement rentable.

De plus, les taux d'emprunt sont au plus bas actuellement (1,15% sur 20 ans) et se stabilisent.

Enfin, car les avantages de la Loi Pinel vont progressivement régresser à partir du 1er Janvier 2023. Passé 2022, votre investissement ne vous sera pas aussi bénéfique qu'il l'est depuis sa création en 2014. 

Pour aller plus loin, vous pouvez consulter l'article suivant : pourquoi investir dans l'immobilier neuf ?

Types d'achat immobilier : lequel choisir ?

Défiscaliser grâce à l'achat immobilier neuf ou ancien ?

Achat immobilier neuf

La majorité des projets d’investissement locatif se font dans l’immobilier neuf. C’est d’ailleurs l’un des principaux critères pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel.

L’immobilier neuf est également un achat très sécurisant pour l’acheteur : votre bien bénéficie des dernières innovations en matière de construction et performances énergétiques, mais il bénéficie aussi de garanties allant jusqu’à 10 ans après sa construction.

Bon à savoir:

Lorsque vous achetez un logement neuf pour investir, il est très probable que vous achetiez sur plan, soit dit, en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement). Vous pouvez aussi choisir un logement neuf dit « clé en main ». C’est-à-dire que sa construction est achevée, donc que vous pouvez le visiter avant de l’acheter et bénéficier des mêmes avantages qu’un achat en VEFA.

Pourquoi investir dans l'immobilier neuf ?

Neuf ou ancien ?

Faut-il investir dans l'immobilier neuf ou ancien ? Pour vous aider à faire votre choix, voici quelques éléments clés pour apporter une réponse à vos interrogations.

L’immobilier neuf est un achat qui est valorisé du fait qu’il bénéficie d’un dispositif fiscal très avantageux, la Loi Pinel. Si votre objectif premier est de réduire vos impôts, le dispositif Pinel est LA solution. Vous bénéficiez notamment d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000€.

De l’autre côté, si vous optez pour l’immobilier ancien, sachez que vous ne pourrez prétendre à peu de ces avantages. Bien que vous puissiez réduire en partie vos impôts (via le dispositif Denormandie), vous ne bénéficiez pas d’autres avantages que vous trouverez avec la loi Pinel dans le neuf.

En somme, si votre objectif est de réduire vos impôts grâce à l’immobilier, le neuf est vraisemblablement la solution. L’immobilier ancien octroie moins d’avantages, et donc potentiellement, il peut rendre un projet difficile à réaliser et à optimiser.

Les dispositifs de défiscalisation immobilière

Le marché de immobilier neuf est porté par de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière vous permettant de réaliser un investissement à des conditions avantageuses sous bien des aspects. 

Afin de vous aider à vous retrouver dans la jungle des dispositifs, voici un tour d’horizon de chacun d’eux.

Les dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier neuf :

• La loi Pinel : ce dispositif vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 63 000€ sur une période maximale de 12 ans ;
• Le statut LMNP : acronyme de Location Meublée Non Professionnelle. Ce dispositif ne permet pas de réduire vos impôts, mais vous octroie une déduction de charges sur les revenus locatifs perçus ;
• Le dispositif Denormandie : il vous permet d’investir dans un logement ancien en cœur de ville. Le logement doit faire l’objet de rénovations, dont le montant détermine la réduction d’impôt dont vous pourrez bénéficier ;
• La loi Censi-Bouvard : ce dispositif permet d’investir dans un logement neuf dans une résidence meublée (par exemple, une résidence de tourisme en station). Vous pouvez défiscaliser jusqu’à 11% du montant de l’achat sur 9 ans ;
• La loi Malraux : elle permet de réduire vos impôts en faisant l’acquisition d’un bien ancien situé dans un Site Patrimonial Remarquable. En fonction de la situation précise du bien et de son statut, vous pouvez réduire jusqu’à 30% du montant des travaux de rénovation ;
• La loi Cosse : il s’agit d’un système d’incitation. Le principe est le suivant : plus le loyer pratiqué sur le bien sera modéré, dans une ville où l’accès au logement est difficile, plus la réduction fiscale perçue sera forte.

Pourquoi se tourner vers la loi Pinel ?

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation le plus avantageux en termes de réduction d’impôts. Le dispositif vous permet d’obtenir jusqu’à 63 000€ de réduction d’impôt, en fonction de la durée de location choisie.

La particularité de ce dispositif est que le montant de la réduction d’impôt est variable en fonction du montant de l’achat (plafonné à 300 000€) et de la durée de location. Ainsi, grâce à la loi Pinel vous pouvez réduire :

• 12% du montant du bien, sur une durée de location de 6 ans ;
• 18% sur une durée de 9 ans ;
• 21% sur une durée de 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 200 000€, vous pouvez réduire vos impôts de :

• 24 000€, soit 4000€ par an pendant 6 ans ;
• 36 000€, soit 4000€ par an pendant 9 ans ;
• 42 000€, soit 3500€ par an pendant 12 ans ;

La loi Pinel vous permet également de bénéficier d’autres avantages, comme une exonération de taxe foncière ou la possibilité de louer à un membre de votre famille, entre autres. Comparé à d’autres dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier, la loi Pinel est le dispositif qui cumule le plus d’avantages, et il est important de le souligner : il s’agit certainement du dispositif le moins contraignant.

Tout le monde peut investir en loi Pinel. Dès lors que votre capacité de financement vous le permet, et que vous avez un réel intérêt à mener ce projet, vous pouvez investir dans le neuf avec la loi Pinel.

Néanmoins, afin de pouvoir profiter de ses avantages, il vous faut respecter plusieurs conditions « d’éligibilité ». En voici les principales :

• Le logement doit être neuf ;
• Il doit être située dans l’une des zones éligibles par le dispositif ;
• Vous avez l’obligation de louer le logement ;
• Le logement doit être non meublé*.

* Il n’est pas possible de cumuler les dispositifs Pinel et LMNP, dont le principe de ce dernier est de louer un logement meublé.

Rentabilité du projet

La rentabilité d’un investissement immobilier s’exprime en rentabilité brute, puis nette. Afin de calculer les rentabilités de votre investissement, vous avez besoin du prix d’achat du logement, le loyer applicable ainsi que toutes les charges imputables à votre projet (fais de notaire, … ).

Calculer le rendement locatif brut de votre projet = [(Montant du loyer x 12 mois) x 100]/[ prix d’achat*]

Calculer le rendement locatif net de votre projet = [((Montant du loyer x 12 mois) – charges locatives**) x 100] / [prix d’achat*]

*Le prix d’achat doit inclure les frais d’acquisition (frais de notaire principalement)
**Par exemple : charges de copropriété, réparations locatives, assurances, prêt immobilier, …

En général, le rendement brut d’un projet immobilier neuf en loi Pinel varie entre 2% et 4%.

La rentabilité nette dépend de beaucoup de facteurs de votre projet : par exemple, si vous renégociez votre crédit immobilier ou si vous revendez votre bien avec une plus-value, votre rentabilité nette peut s’approcher des 6% !

Financement du projet d'achat immobilier

Le financement d’un bien immobilier neuf diffère en plusieurs points d’une transaction « classique » dans l’ancien.

En effet, l’achat d’un bien en VEFA se fait au rythme de la construction. Une fois l’acte notarié signé, le promoteur envoie à votre banque et votre notaire des appels de fonds. Il s’agit donc du déblocage échelonné des fonds visant à financer le bien.

Bon à savoir : si vous faites un crédit immobilier pour financer votre projet, deux options s’offrent à vous pour le remboursement.

• Le remboursement « différé » : c’est-à-dire que vous commencez à rembourser votre prêt à la remise des clés, mais d’ici à cette date, vous payez des intérêts intercalaires et l’assurance de votre prêt ;
• Le « différé total » : d’ici à la remise des clés, vous ne payez que votre assurance. Le montant des intérêts intercalaires sera répercuté sur vos mensualités.

Vers qui me tourner, et comment faire mon choix ?

Choisir un promoteur immobilier local

Quel promoteur immobilier choisir ? Tous les promoteurs ne proposent pas les mêmes types de biens, ni les mêmes services. Être attentif à ces points peut déjà vous aider à orienter votre choix.

Nous vous conseillons également de vous tourner vers un promoteur immobilier local. Sa connaissance du tissu local et son expérience sont souvent de vrais atouts qui permettent de vous proposer un produit adapté au marché et qui répondra parfaitement à votre projet.

• Promoteur immobilier Toulouse - Urbis Réalisations
• Promoteur Immobilier Montpellier - Urbis Réalisations

Acheter pour louer : conseils pour réussir votre premier investissement locatif

Si vous avez pour projet d'acheter un appartement pour le louer, vous vous posez certainement beaucoup de questions : quel type de biens cibler ? Dois-je mettre mon bien en gestion ? Quel serait le loyer de mon bien ? Etc.

A quels types de biens neufs puis-je prétendre selon ma capacité financière ?

Le choix d’un bien immobilier pour votre investissement dépend de votre capacité financière d’une part, mais doit aussi être guidé par le marché local et votre projet. Vous ne choisirez pas le même bien selon votre capacité d’emprunt, si vous investissez dans une ville ou une autre, ou si votre projet est d’habiter dans le logement à terme.

Voici les prix au m2 moyens des appartements en neufs en France en 2021 :

Est-ce que mon bien sera loué facilement ?

Afin de bénéficier des avantages du dispositif Pinel, le bien immobilier dans lequel vous investissez doit obligatoirement être loué.

Par principe, la loi Pinel vise à stimuler la construction de logements neuf dans une zone où la demande est forte ; de ce fait, il est très probable que vous n’ayez aucun mal à louer votre appartement.

Ceci étant, vous pouvez mettre toutes les chances de votre côté en étant attentif à certains points : si vous achetez un appartement placé proche des transports en communs, des commodités du quotidien, proche du centre-ville, ou encore que vous le louez au bon prix, il ne fait aucun doute que votre appartement aura un taux d’occupation élevé, voire au maximum.

L'investissement locatif a t-il un simple objectif financier, ou est-il plus mixte et comprend une dimension patrimoniale ?

Par principe, l’investissement locatif, comme son nom l’indique, vise à louer un bien dans le but de bénéficier d’avantages fiscaux. À l’issue d’une période de défiscalisation, vous êtes donc propriétaire d’un bien immobilier. Que vous fassiez le choix de le revendre avant de vous porter sur un autre projet, ou de le conserver dans vos actifs, a fortiori, un investissement immobilier vient enrichir votre patrimoine. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles l’immobilier neuf attire et est qualifié de valeur refuge.

Quelles cibles de locataires souhaite-on (étudiants, jeunes actifs, familles) ?

Votre stratégie d’investissement va varier selon votre projet et vos besoins en premier lieu : comme vu précédemment, vous devez d’abord penser votre investissement en fonction du montant de votre imposition.

Que vous investissiez dans un studio ou un appartement de 3 pièces, le type de locataire que vous ciblerez sera donc sensiblement différent.

Voici un tableau indicatif pour vous aider à vous faire une idée des potentiels locataires que vous ciblez en fonction de votre futur bien :

En fonction du type de locataire que vous ciblez, mais également de manière générale, veillez à investir dans un bien dont l’emplacement est valorisé : une bonne desserte par les transports en commun, les commodités, un quartier agréable ou encore proche des pôles universitaire ou pôles d’activité sont des atouts pour louer votre bien.

Bon à savoir : si vous louez votre appartement à des étudiants, il est probable que le turnover soit élevé et que vous multipliez les locataires différents. Au contraire, cibler des jeunes actifs, couples ou famille vous garantit généralement des périodes de location plus longue et moins de risque que votre bien soit vacant le temps de quelques mois.

Le dispositif Pinel permet de louer aux propres membres de sa famille, qu’ils soient ascendants ou descendants. Aucune condition particulière n’est à respecter pour louer à un membre de sa famille, cependant, cela ne vous permet pas de déroger aux règles de base : un contrat de location doit être signé, le locataire doit vous verser un loyer (il doit être en capacité de de prouver en cas de contrôle), et ce loyer doit être cohérent avec les prix du marché.

Est-ce que je peux revendre mon bien ? A quelles conditions ?

À l’issue de votre période de défiscalisation, vous êtes donc propriétaire d’un appartement dont vous pouvez profiter sans restriction.

Vous pouvez faire le choix garder votre bien, que ce soit pour l’habiter ou continuer de le louer. Une autre option est de revendre votre appartement. Mais attention : les bénéfices de la vente sont soumis à une taxe qui peut venir baisser la rentabilité de votre projet initial.

Revendre votre bien pendant la période de défiscalisation est possible également, mais seulement à certaines conditions fixées par la loi (décès d’un propriétaire, perte d’emploi…).

Où faut-il investir dans l'immobilier ?

Occitanie : LA région où investir dans l'immobilier !

L’Occitanie est aujourd’hui l’une des régions les plus dynamiques en termes économiques. Cette activité se ressent sur l’immobilier et la région est l'option à considérer pour ceux qui souhaitent investir.

Forte de deux villes très dynamiques, Montpellier et Toulouse, il y a de nombreuses raisons pour lesquelles investir : l’afflux étudiants qui constitue un renouvellement constant des opportunités de location mais aussi les projets économiques qui dynamisent fortement la région. Haut lieu culturel proche de l’Espagne et de la Mer Méditerranée, ce sont également des milliers de touristes qui visitent l’Occitanie chaque année.

De plus, Montpellier et Toulouse sont des villes éligibles à la Loi Pinel, respectivement dans la zone A et B1. Ce sont deux villes idéales pour investir, considérant la loi Pinel, elles voient chaque année des milliers d’habitants venir s’installer entre leurs murs, il y a donc une forte demande locative.

Investir à Toulouse

Eligibilité et plafonds de loyer Pinel

Partie de la zone B1 de la Loi Pinel, Toulouse est éligible aux mesures de cette dernière et il y a donc un plafond de loyer, il en va de même pour 76 communes avoisinantes : de Fontenilles à l’Ouest jusqu’à Castelmaurou à l’Est, en passant par Eaunes au Sud à Saint-Sauveur au Nord.

Mais quels sont les meilleurs endroits pour investir en Pinel ?

Concernant la ville même de Toulouse, certains quartiers sont à privilégier comme les Minimes, situé dans l’hyper-centre, Saint-Martin-du-Touch, à l’Ouest ou encore Montaudran, dans la périphérie sud-est de Toulouse.

Finalement, dans l’agglomération toulousaine, deux communes se détachent : Castanet-Tolosan et Blagnac.

Vous pouvez en apprendre plus dans notre article : Zone Pinel Toulouse : éligibilité et plafonds de loyers Pinel.

Top des quartiers pour investir

Toulouse est de plus en plus plébiscitée : en 2019, elle est en tête du baromètre du Figaro Immobilier. Son activité économique et démographique ne sont pas étrangers à son succès et participent grandement à son attractivité sur le marché de l’immobilier.

Mais alors, où faut-il investir à Toulouse ? Quels quartiers ? Voilà le Top 3 des quartiers de Toulouse pour investir en immobilier neuf :

• Le quartier Jolimont – Les Argoulets : très agréables à vivre ces quartiers possèdent de nombreux parcs et complexes sportifs en plus d’être situés sur un des points culminants de la ville rose ;
• L'Ormeau - Pont des Demoiselles : à l'est du centre ville et avec une desserte très confortable tant en voiture qu'en transport, ce quartier est l'un des plus prisé de la ville. Il est aussi proche du pôle d'activité de Montaudran (Airbus Defence & Space, CNES, Université P. Sabatier, ...) et abritera bientôt la 3e ligne de métro.  ;
• Saint-Martin du Touch : Sur la rive gauche de Toulouse, ce quartier ne cesse d'attirer. Proche du pôle aéronautique de Toulouse-Blagnac (Airbus, Safran, Latecoère, ...), ce quartier se démarque par son environnement très végétal et calme. 

Pour découvrir les autres quartiers dans lesquels investir ou habiter, lisez notre article : Où acheter à Toulouse ? Top des quartiers pour investir.

Loi Pinel Toulouse: nos programmes immobilier neufs

Investir à Montpellier

Montpellier: éligibilité et plafonds de loyer Pinel

Montpellier fait partie de la Zone A définie par la Loi Pinel, ce qui implique qu’elle et son agglomération (25 communes) y sont éligibles.

Par conséquent, les meilleurs quartiers pour investir en zone pinel à Montpellier sont : Les Beaux-Arts, un quartier animé et culturellement très riche où le prix de l’immobilier est encore abordable. On retrouve aussi le quartier d’Aiguelongue, un quartier résidentiel situé entre le centre historique de Montpellier et la rocade nord de l’agglomération. Finalement, le dernier sera Port-Marianne, un quartier en pleine expansion au Sud-Est de Toulouse.

Concernant l’agglomération montpelliéraine, les meilleurs investissements se feront dans les communes de Castelnau le Lez et St. Jean de Védas. Deux communes très bien desservies et proches de Montpellier qui disposent d’une forte demande locative.

 Où investir à Montpellier ? Top des quartiers pour investir !

Si Montpellier reste globalement insensible aux fluctuations du marché immobilier national, il y a toutefois des quartiers où il est préférable d’investir. Dans cette optique, trois quartiers se détachent largement des autres : les quartiers Beaux-Arts, Boutonnet, le quartier Ovalie,  et le quartier des Grèzes.

Les quartiers Beaux-Art et Boutonnet sont parmi les plus prisé de la ville de Montpellier, notamment pour leur proximité directe avec le centre historique et les différentes commodités qui s'y trouvent, mais aussi pour le cadre de vie unique qui y est offert. 

Le quartier Ovalie, au sud-ouest de la ville proche du stade de rugby, est l’un des quartiers des plus dynamiques en plus d’être au plein cœur d’un environnement naturel exceptionnel. Il accueille de nombreuses résidences de haute qualité, construites il y a peu.

Finalement, le quartier des Grèzes jouit d’un emplacement stratégique au nord-ouest de Toulouse. Fortement prisé par les jeunes couples et les familles, il offre un environnement résidentiel calme au sein d’un cadre pensé pour être naturel et végétal.

Loi Pinel Montpellier: Nos programmes immobilier neufs