Faut-il investir dans l'immobilier en 2022 ?

Le marché de l’immobilier évolue constamment. Malgré ces mouvements perpétuels, les investisseurs y trouvent toujours de bonnes opportunités pour faire grandir leur patrimoine via des investissements fiables et pérennes. 

Investir dans la pierre est depuis longtemps et encore aujourd’hui une valeur refuge, à condition de gérer intelligemment toutes les étapes d’un tel projet. À la question faut-il investir dans l’immobilier en 2022, la réponse est oui !

Marché de l’immobilier 2022 : Caractéristiques et opportunités

Avant de faire des estimations de ce que sera le marché de l’immobilier en 2022, il faut prendre en compte les évolutions de ces dernières années.

Une évolution constante depuis 10 ans

Le moins que l’on puisse dire, c’est que le marché de l’immobilier a été riche en rebondissements ces 10 dernières années. Globalement et pour résumer, les taux d’emprunt ont drastiquement baissé pour atteindre des niveaux records, autour de 1,15 % sur 20 ans, actuellement.

Cette baisse des taux d’intérêt sur les prêts immobiliers a entraîné sans surprise une hausse de la demande. Cela a entraîné, en toute logique, une hausse des prix du marché dans la plupart des agglomérations.

Les plus grandes (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, etc.) ont connu de fortes hausses tandis que d’autres ont réussi à rester stable, à l’image de Montpellier, Orléans ou Grenoble. 

Cependant la crise sanitaire, couplée à des élections municipales en 2020, à considérablement ralenti la construction de logement et parfois allongé le délai d'obtention de permis dans plusieurs villes de France. Comme souvent dans l'immobilier, l'effet se fait sentir à retardement et s'est traduit par peu de nouvelles offres en 2021, accompagnée d'une hausse des prix de l'immobilier. 

2022, une année riche en opportunités

Les deux principaux éléments à prendre en compte pour dégager une tendance pour cette année sont donc la stabilité des taux d’intérêts et le renouvellement de l'offre.

Pour ce qui est des taux d’intérêt, ils se stabilisent au plus bas, voire vont continuent de baisser. Certains experts en viennent à se demander s’ils ne vont pas passer sous la barre des 1% cette année. Si une telle baisse peut vous ravir en tant qu’investisseur, elle pourrait ne pas durer, et ce pour plusieurs raisons. 

En effet, les banques pourraient ne pas parvenir à maintenir encore longtemps des taux aussi faibles et en-deçà de l’inflation. Par ailleurs, par effet mécanique, ces taux en baisse auraient pour effet de prolonger la hausse des prix du marché de l’immobilier. C’est la raison pour laquelle les spécialistes tablent plutôt sur une stabilisation des taux d’emprunt pour 2022. 

En parallèle, plusieurs villes affiche un souffle retrouvé depuis fin 2021, comme Toulouse et Montpellier d'ailleurs, ce qui aura pour effet de dynamiser le marché grâce à de nouvelles mises à l'offre. 

Une autre bonne raison de songer à investir en 2022 est le déclin programmé de la Loi Pinel. Si vous pouvez encore profiter cette année de taux de réduction allant jusqu'à 21%, ce taux sera abaissé à 17,5% en 2023 et seulement 14% en 2024 ! 

Le marché de l’immobilier devrait ainsi se stabiliser dans une situation qui offre de belles opportunités d’investissement, à saisir absolument avant le 31 décembre 2022 donc !

Les avantages à investir dans le neuf

Pourquoi investir dans l’immobilier neuf plutôt que dans l’ancien ? Si les prix du neuf sont légèrement plus élevés que l’ancien pour diverses raisons (TVA, prix « acte en main » etc.), investir dans le neuf présente de nombreux avantages qui en font un investissement plus intéressant et plus pérenne que l’investissement dans l’ancien :

• Des frais de notaire moins élevés (2 à 3% en moyenne) ;
• Un logement livré prêt à vivre, aucuns travaux à prévoir ;
• Un logement qui répond aux dernières normes en termes d’économies d’énergie, d’isolation et d’écologie ;
• Présence de nombreuses garanties vous protégeant jusqu’à 10 ans après votre achat en cas de défaut de construction ou d’installation (garantie décennale, garantie biennale, garantie de parfait achèvement).

Quels sont les avantages fiscaux ?

Côté avantages fiscaux et plus précisément défiscalisation, là encore, les dispositifs mis en place pour les investissements dans l’immobilier neuf sont plus avantageux et moins contraignants que ceux disponibles pour l’ancien.

Les avantages fiscaux d’un achat immobilier neuf

Pour un investissement immobilier neuf, le dispositif de défiscalisation le plus intéressant, qui est pour l’instant toujours en vigueur, est celui de la loi Pinel. Cette loi permet une réduction d’impôt si vous effectuez un investissement locatif dans le neuf. Voici plus précisément les critères d’éligibilité :

• Acquérir un bien immobilier neuf situé dans l’une des zones éligibles ;
• Louer le bien non meublé sur une période de 6, 9 ou 12 ans ;
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
• Ne pas dépasser 5 500€/m² ;
• La limite est de deux investissements par an, dans la limite de 300 000€.
• Respecter la norme RT 2012 ou RE 2020

Les zones éligibles sont déjà définies, même si elles peuvent être amenées à évoluer, bien qu’en principe, elles devraient rester les mêmes. Ces zones classent les villes et agglomérations par ordre décroissant selon la tension du marché locatif, les zones A et A bis étant constituées des agglomérations où la tension est la plus élevée :

• Zone A : les plus grandes agglomérations françaises.
• Zone A bis : Paris et la petite couronne.
• Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants.
• Zone B2 : les villes de plus de 50 000 habitants et celles bénéficiant d’une autorisation spéciale.

Enfin, le taux de la réduction d’impôt varie selon la durée de mise en location :

• 12% du montant de l’acquisition, répartis sur 6 ans.
• 18% du montant de l’acquisition, répartis sur 9 ans.
• 21% du montant de l’acquisition, répartis sur 12 ans.

Les projets impliquant la loi Pinel ont souvent pour objectif de revendre le bien à l’issue de la période de réduction d’impôt. Pour ceux qui souhaitent bénéficier d’avantages fiscaux à plus long terme, il existe aussi la LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) qui est un choix intéressant si vous souhaitez conserver votre acquisition suite à la fin de votre période Pinel.

En achetant un bien immobilier neuf et en le louant meublé, vos revenus locatifs sont non imposés et vous pouvez également récupérer la TVA sur votre investissement si vous choisissez votre logement dans une résidence de services (résidence étudiante, maison de retraite etc.). 

La LMNP n’est pas compatible avec la loi Pinel. Cependant, dans certains cas, il est possible de bénéficier de la LMNP en cas de non-revente du bien, une fois la période du dispositif Pinel écoulée. Elle est souvent utilisée par des particuliers dont l’objectif du projet d’investissement est la préparation de leur retraite.

Dispositifs de réduction d’impôts pour l’immobilier ancien

Actuellement, voici les principales solutions disponibles pour défiscaliser ou réduire les impôts lors d’un investissement immobilier dans l’ancien :

• Le déficit foncier, qui implique d’effectuer des travaux dont les coûts sont déductibles des impôts sous certaines conditions ;
• La loi Malraux qui concerne la rénovation d’immeuble ancien, également sous certaines conditions d’éligibilité (situation géographique, location pendant au moins 9 ans à la suite de la rénovation, etc.) ;
• Le dispositif Denormandie qui vient compléter le dispositif Cosse, proposant une réduction d’impôts aux propriétaires acceptant de baisser leurs loyers, sur de l’immobilier ancien avec travaux et dans des villes éligibles.

L’investissement dans l’immobilier ancien relève souvent d’un choix basé sur des critères personnels (charme de l’ancien, plaisir de rénover un bien soi-même etc.).

Sur un plan plus pragmatique, l’investissement dans l’immobilier ancien est un parcours plus contraignant et fastidieux pour arriver aux mêmes avantages (défiscalisation, réduction d’impôts, plus-value à la revente). Voici les principales raisons de ce décalage :

• Les surcoûts de travaux à intégrer dans vos calculs ;
• La possibilité d’avoir de mauvaises surprises pouvant engendrer des travaux supplémentaires ;
• Des dispositifs de défiscalisation et de réduction d’impôt certes intéressants, mais soumis à des conditions d’éligibilité contraignantes restreignant notamment le choix du bien.

Ainsi, l’investissement dans l’immobilier ancien est judicieux si vos objectifs personnels permettent d’intégrer ces différentes contraintes à votre projet.

Pour un projet dont les objectifs principaux sont avant tout de vous constituer rapidement un patrimoine immobilier rentable tout en réduisant vos impôts, l’immobilier neuf est le choix le plus évident.

L’immobilier neuf offre de nombreux avantages et peu de contraintes, qui le rendent idéal pour un premier achat, mais aussi pour compléter votre patrimoine si vous possédez déjà d’autres biens immobiliers. Il permet de sécuriser votre patrimoine tout en bénéficiant d’avantages fiscaux très intéressants.

En résumé, choisir d’investir dans un logement neuf, c’est avoir un logement de qualité exploitable tout de suite, des garanties solides pour votre investissement, une défiscalisation optimale grâce à la loi Pinel, le tout à des taux d’emprunt qui battent actuellement toujours des records.