Faut-il acheter un appartement neuf ou ancien à Toulouse ?

Toute personne ayant un projet immobilier à Toulouse s’est un jour posé cette question cruciale : vaut-il mieux acheter un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien ? Si les deux alternatives ont des avantages et inconvénients spécifiques, la réponse se trouve dans les concessions que vous êtes prêt à faire. Comparons l’achat d’un appartement neuf à Toulouse et un bien ancien.

La ville rose présente des atouts indéniables. Toulouse est une ville dynamique qui séduit deux catégories d'acheteurs dans l'immobilier neuf :

• Les acheteurs en résidence principale souhaitant profiter d'un appartement neuf ou d'une maison qui leur ressemble. Dans notre article Pourquoi acheter pour habiter à Toulouse, vous découvrirez pourquoi elle séduit les futurs propriétaires ;
• Les investisseurs qui capitalisent sur le potentiel locatif et l'attractivité de la ville rose, comme nous l'avons développé dans l'un de nos conseils d'achat Investir en loi Pinel à Toulouse. La demande en appartements neufs à louer est en effet dynamisée par son économie florissante et sa riche activité étudiante.

Des frais de notaires réduits

Les frais de notaires sont calculés sur un pourcentage du prix de vente du bien immobilier ; ils représentent donc une somme à part entière qu’il ne faut pas négliger. Or, ces frais de notaires ne s’élèvent qu’à 2 ou 3% pour l’achat d’un appartement neuf sur Toulouse, alors qu'il oscillent entre 7 et 8% pour un logement ancien.

Pas de travaux à réaliser

A l’inverse d’un logement ancien, si vous décidez d’acheter un appartement neuf à Toulouse, vous n’aurez pas de dépense à effectuer en travaux. Le logement sera vierge de toute dégradation et sera techniquement aux normes en vigueur en matière de dépenses énergétiques. Il y a même de fortes chances pour qu'il réponde à la norme énergétique RT2012.

Il peut tout de même arriver que des vices ou malfaçons apparaissent. Dans ce cas, lors d'un achat dans l'immobilier neuf, vous êtes légalement protégé par plusieurs garanties prévues lors de la signature du contrat de vente en VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) : les garanties biennale et décennale vous prémunissent contre tous types de défauts et dysfonctionnements. Le constructeur est tenu de remettre l’appartement en l’état si des vices se présentent.

Des économies d’énergie substantielles

Un appartement neuf à Toulouse labellisé RT 2012 (et depuis mi-2021, la RE 2020) tire également son épingle du jeu sur la facture énergétique. Les logements anciens sont très gourmands avant d’être remis aux normes, et un logement dont la construction est récente vous garantit de faire d’importantes économies et de profiter des avantages d’un cadre de vie moderne et plus écologique. L’isolation phonique vous permet de ne pas être dérangé par le bruit, très appréciable en centre-ville toulousain, puisque la métropole possède une vie nocturne dynamique (ville étudiante oblige).

De plus, l’isolation thermique couplée à un système de chauffage moderne vous garantit des économies d'énergies substantielles. Toulouse est réputée pour la chaleur pesante de ses étés, et l’hiver y est également rigoureux : le luxe d’un système de chauffage/climatisation performant et économe ne sera pas du superflu.

Une place de parking

La plupart des logements neufs toulousains possèdent un parking souterrain (ou a minima des places réservées à l'extérieur) et offrent à l’ensemble des résidents une place de parking individuelle. Ce n’est pas le cas pour la majorité des logements anciens qui furent construits à une époque où la voiture n’était pas aussi démocratisée, et la population de Toulouse bien moins importante.

Quiconque a déjà tenté de se garer en centre-ville toulousain connait les tracas des places de parking. Entre zones payantes, stationnements réservés aux riverains, rues piétonne… la recherche d’une place de stationnement dans le centre de Toulouse peut être très chronophage.

Pourquoi acheter un appartement ancien à Toulouse ?

L’embarras du choix

Le marché immobilier est très majoritairement constitué de logements anciens. C’est un fait rassurant car, dans le cas contraire, cela signifierait que les logements neufs ne trouveraient pas d’acquéreur ! En choisissant d’acheter un appartement ancien à Toulouse, vous êtes sûr d’avoir l’embarras du choix, tant dans le logement en lui-même (studio, T1, T2, etc) que dans l’emplacement, en banlieue, centre ou hyper-centre.

De plus, la carence en terrains constructibles freine le développement des logements neufs, notamment dans le centre-ville.

Un prix d’achat plus attractif

Parmi les différences l'immobilier neuf et l'ancien, le prix d'achat peut bien sûr devenir décisif. Un appartement ancien est souvent moins coûteux à l’achat qu’un appartement neuf, que ce soit à Toulouse ou dans toute autre ville. En effet, le prix de l’ancien est plus attractif. Dans la Ville Rose en 2015, le prix moyen au mètre carré de l’ancien est inférieur de près de 1 000€ à celui du neuf. Il est de 2 570€ au mètre carré contre 3 500€ dans le neuf (Chambre des Notaires).

Mais il y a un mais ! Cette différence se lisse pour les primo-accédants à revenus modestes et moyens. En effet, les récents dispositifs d'aide à l'accession mis en place par certaines mairies, comme l'accession à prix maîtrisé à Toulouse, permettent d'acheter un logement neuf à des prix plafonnés à 3 000€/m².

Les dépenses annexes qui ternissent le tableau

De prime abord, l’ancien semble plus attractif : plus de choix et moins onéreux à l’achat. Mais il ne faut pas oublier les autres sources de dépenses qui peuvent rapidement devenir problématiques. Un appartement ancien demandera sans doute rapidement des travaux. Il peut s’agir d’une simple remise à niveau tel que le rafraîchissement des finitions. Mais cela peut s’étendre à de lourds travaux de réparation ou réhabilitation quand la chaudière tombe en panne, ou lorsqu’il s’agit de changer les fenêtres.

N’oubliez pas non plus les charges de copropriété qui sont plus onéreuses dans l’ancien que dans le neuf : entretien des parties communes, ravalements de façades, mises aux normes des ascenseurs… Charges que vous ne pourrez pas refuser lorsque ces travaux seront votés par l’assemblée des copropriétaires. La brique toulousaine a son charme, mais elle a aussi un coût non négligeable !

Attention à la taxe foncière toulousaine

En 2015, les contribuables toulousains ont eu la mauvaise surprise d'apprendre que la taxe foncière allait bondit de 13,3%. Cette taxe annuelle est due pour tout logement neuf ou ancien, à la différence près qu'un propriétaire de logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant 2 ans, voire 5 pour un logement à haute performance énergétique.

Acheter dans le neuf ou l'ancien : en résumé

Pour résumer, en optant pour un appartement ancien à Toulouse, vous bénéficiez d’un choix plus large pour un prix d’achat moins élevé. En revanche les travaux et rénovations à effectuer pèsent lourd dans la balance et le prix définitif ne s'avère pas si concurrentiel que cela.

En achetant un appartement neuf, vous faîtes un choix plus qualitatif. Pas de travaux, beaucoup moins de dépenses en énergie, une exonération temporaire de taxe foncière, pour au final un cadre de vie plus agréable.

Le tout est de bien définir votre projet immobilier en ne prenant pas seulement en compte le prix d'achat : quel sera le prix d'un appartement ancien rénové comparé à un bien neuf ? Quel sera le montant de vos charges récurrentes (co-propriété, énergie, taxe foncière...) ? Une fois ce calcul réalisé, l'appartement neuf prend souvent l'avantage sur l'ancien.