Investissement Pinel : les conditions que vos locataires doivent remplir

Selon le rapport d’évaluation du dispositif Pinel publié en novembre 2019 par l’Inspection Générale des Finances, et menée conjointement par plusieurs Ministères, les investissements réalisés grâce au dispositif Pinel représenteraient plus de 48 % des ventes de logements neufs. 

Un succès évident, et un dispositif qui a atteint ses objectifs. Dans cet article, nous verrons en détail quels sont ces objectifs, pourquoi le dispositif Pinel est soumis à certaines conditions pour les propriétaires et les locataires, et comment tout cela fonctionne. 

Lire le rapport d'évaluation du dispositif Pinel 2019 

Loi Pinel : Pourquoi louer avec des loyers plafonnés ? 

Louer avec des loyers plafonnés peut sembler contre-intuitif au premier abord du point de vue des investisseurs. Pourtant, loyers plafonnés ne signifie pas rentabilité plafonnée.  

L’objectif de ces loyers plafonnés est avant tout de faciliter l’accès au logement aux foyers ayant des revenus faibles à modérés, tout en stimulant le marché de l’investissement locatif, notamment dans les secteurs où ce marché est leplus tendu, avec une demande très nettement supérieure à l’offre, et des prix élevés (grandes métropoles). 

Côté rentabilité, la réduction d’impôts offerte par la loi Pinel aux investisseurs qui remplissent ses conditions est censée venir compenser le plafonnement du loyer. Par ailleurs, la durée de location sous loi Pinel étant déterminée, la rentabilité peut également être optimisée par la suite, avec par exemple une revente avec plus-value, ou une location classique avec des loyers dépassant le loyer plafonné après votre période d’engagement Pinel.

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Les plafonds de loyers en loi Pinel 

Les critères d’éligibilité à la loi Pinel que doivent remplir les locataires et les propriétaires comportent des plafonds de ressources pour les premiers, et de loyers pour les seconds.  

Calcul du plafond de loyer 

Le calcul du plafond du loyer se fait en appliquant un coefficient au barème Pinel le plus récent. Ce barème est défini en fonction de la zone à laquelle appartient la commune dans laquelle est située le logement neuf à acquérir.  

Consultable sur le bulletin officiel des finances publiques, le barème des plafonds de loyers Pinel pour 2023 est le suivant : 

Pour aller plus loin, consultez également notre article : Comment calculer le plafond de loyer Pinel de son logement ?

Les plafonds de ressources en loi Pinel 

L’un des objectifs du dispositif Pinel étant de faciliter l’accès à des logements neufs aux foyers à revenus modérés, le gouvernement a mis en place des plafonds de ressources, afin notamment d’éviter que les logements neufs sous Pinel, aux loyers très avantageux, ne soient pris d’assaut par des foyers aux revenus trop aisés. 

Ainsi, en tant que propriétaire, pour que vous puissiez bénéficier du dispositif Pinel, vous devez choisir vos locataires en fonction de leurs ressources, selon un barème défini par le gouvernement, et régulièrement mis à jour. Ce barème tient compte à la fois du nombre de personnes constituant le foyer et de la zone à laquelle appartient le bien à louer. 

Pour cela, vous êtes bien entendu en droit de demander à vos futurs locataires des justificatifs de leurs revenus (fiches de paie, avis d'imposition, etc.) afin de pouvoir vérifier qu’ils entrent bien dans les critères d’éligibilité du dispositif Pinel. 

Plafonds applicables aux ressources en Pinel en fonction de la zone et de la composition du foyer 

Plafonds de ressources et année fiscale de référence 

Les revenus d’un foyer étant parfois amenés à évoluer, il a également fallu définir une limite de temps dans laquelle les critères de ressources doivent être remplis. Ainsi, il faut tenir compte, à la date de signature du bail, des ressources du foyer d’il y a deux ans, soit l’année fiscale de référence N-2. 

Par exemple, si vous souhaitez faire signer un contrat de bail à vos locataires le 1er juillet 2023, vous devrez vérifier que leurs ressources de l’année 2021 entrent dans les limites du barème Pinel. 

Bon à savoir : Une fois le bail signé, si les ressources du foyer évoluent par la suite à la hausse et dépassent le barème, cela n’impactera plus votre éligibilité (ni celle de vos locataires). En revanche, s’ils quittent le logement, vous devrez revérifier ces barèmes pour les prochains locataires. 

Loi Pinel : les critères à respecter, en résumé 

En résumé, la loi Pinel repose en quelque sorte sur un échange de bons procédés. En échange d’une réduction d’impôt avantageuse pour le propriétaire et l’accès facilité à l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, ce dernier s’engage à réserver sa location à des locataires ayant des ressources modérées. 

En d’autres termes, aux foyers faisant partie de la tranche de la population ayant le plus de mal à se loger dans les agglomérations où le marché immobilier locatif est le plus tendu. 

Découvrir notre article : "Comment bien choisir son logement Pinel"

Critères à respecter par le propriétaire 

Voici un résumé des critères d’éligibilité inhérentes au propriétaire du logement : 

• Acheter son logement neuf ou en VEFA dans une agglomération appartenant aux zones éligibles au dispositif Pinel (Zone A bis, A, B) ; 
• Appliquer un loyer maximum plafonné, selon le barème défini dans le dispositif Pinel ; 
• Louer son logement pendant une durée déterminée, en tant que résidence principale ; 
• Louer son logement uniquement à des locataires respectant les plafonds de ressources définis dans le dispositif Pinel. 

En tant que propriétaire d’un logement neuf sous loi Pinel, vous devrez veiller à choisir des locataires recherchant une résidence principale. Leurs revenus N-2 à la date de signature du bail ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources définies selon les barèmes du dispositif Pinel. Veillez également à consulter les barèmes les plus récents, ceux-ci étant réactualisés chaque année.