L’importance du prêt immobilier pour un investissement locatif Pinel

Plusieurs facteurs influent sur la réussite de votre investissement locatif Pinel  : le choix du logement et sa localisation, par exemple, sont des facteurs importants et qui ont un prix. Ceci étant, l’objectif de votre investissement n’en est pas moins de réaliser une opération rentable (à moins que votre projet soit uniquement patrimonial) et sereine. Au-delà du choix du logement, il est donc primordial de bien manier les différents paramètres de votre investissement pour l’optimiser. Votre prêt immobilier en est un.

Comment financer un investissement immobilier Pinel ? 

Lorsque vous réalisez un investissement locatif avec la Loi Pinel, vous pouvez financer votre projet de différentes manières :

• Vous pouvez acheter votre bien immobilier comptant via un apport personnel (économies, héritage …) ;
• Vous pouvez emprunter la totalité de la somme auprès d’un organisme bancaire ;

• Vous pouvez emprunter une partie de la somme et la compléter d’un apport personnel.

Chaque solution présente ses avantages et inconvénients, et doit être choisie en fonction de votre projet, de votre situation et de vos objectifs.

Ceci étant, la majorité des particuliers souhaitant investir dans un tel projet n’ont pas la capacité de financer la totalité de leur projet de leur propre poche. La Loi Pinel offre un avantage non négligeable : le dispositif, largement soutenu par les banques, vous permet de réaliser votre investissement locatif sans nécessairement justifier d’un apport.

Pourquoi le crédit immobilier est important pour un projet Pinel ?

Avant de s’attarder sur les paramètres de votre crédit immobilier, il est important de visualiser le fonctionnement d’un investissement Pinel.

Lorsque vous investissez en Loi Pinel, vous louez un appartement duquel vous percevez chaque mois des revenus locatifs : il s’agit de vos bénéfices. Dans le cas où vous avez emprunté de l’argent à la banque pour financer votre projet, vous avez également des charges. En outre, vous bénéficiez également d’une réduction d’impôt, qu’il faudra intégrer à vos simulations pour estimer votre rentabilité globale.

Ainsi, chaque mois, vous percevez des bénéfices et payez des charges. Afin d’optimiser au mieux votre projet, vous chercherez donc à faire en sorte que vos charges soient le plus possible supportées par vos bénéfices, de manière à ce que votre propre effort d’épargne soit le plus faible possible, voire nul.

Les paramètres clés du prêt immobilier pour un investissement locatif

Votre crédit immobilier joue un rôle primordial pour optimiser votre projet d’investissement locatif. Plusieurs paramètres vous permettront d’ajuster au mieux votre projet :

• La durée de remboursement de votre crédit ;

• Le taux d’emprunt ;

• Vos mensualités, qui sont donc dépendantes des deux données précédentes ;

• L’assurance de votre crédit. 

Le principe est simple : plus la durée de remboursement sera longue, plus le taux du crédit augmentera, et vos mensualités seront faibles ; et inversement.

Afin de bien comprendre en quoi ces paramètres sont capitaux pour votre projet, voici deux exemples :

Exemple 1 - Financement Pinel sur 15 ans

Gilles a investi dans un logement neuf via la Loi Pinel pour un montant de 200 000€. Il perçoit chaque mois des revenus locatifs à hauteur de 550€. Il a contracté un prêt immobilier pour financer la totalité de son projet, qu’il rembourse sur 15 ans à un taux de 0,87%* et 0,3%** d’assurance. Ses mensualités de crédit sont d’environ 1260€.  

Gilles devra donc réaliser un effort d’épargne de 710€ par mois (1260€ - 550€ = 710€).

Avantages supposés

Gilles remboursera rapidement son crédit, et à l’issue des 15 ans, ses revenus locatifs seront uniquement des bénéfices étant donné qu’il ne payera plus de charges. Il pourra jouir de ces revenus comme bon lui semble, y compris en les réinvestissant dans un autre projet. En cas de revente, il pourra disposer d’un capital intéressant.

Inconvénients supposés

Gilles perçoit un salaire de 2500€ net mensuel. En réalisant un effort d’épargne de 710€ par mois, il atteint un endettement relatif à 28,4%. En admettant qu’il n’ait aucun autre crédit en cours ou même aucun loyer impayé, cela lui laisse une marge très faible dans le cas où il souhaite de nouveau emprunter. 

Ainsi, Gilles ne pourra probablement pas réaliser d’autres projets avant que celui-ci arrive à échéance. Dans le cas où Gilles avait un autre crédit en cours, son projet Pinel aurait certainement été compromis car la banque ne lui aurait pas accordé de prêt dans ces conditions, compte tenu de sa capacité d’endettement. Une des seules solutions pour contrebalancer sera d’injecter de l’apport personnel dans le projet pour faire baisser les mensualités et son taux d’endettement.

Exemple 2 - Financement Pinel sur 25 ans

Nicolas a réalisé exactement le même investissement que son ami Gilles. Il emprunte la même somme d’argent, mais sur 25 ans et donc à un taux de 1,06%* et 0,3%**d’assurance. Dans ces conditions, ses mensualités de crédit sont de 830€.

Nicolas devra supporter un effort d’épargne mensuel de 280€, soit 430€ de moins que son ami Gilles pour un bien identique.

Avantages supposés

Nicolas supporte un effort d’épargne plus faible que son ami Gilles, qui avec du recul est très probablement compensé par l’économie d’impôt qu’il réalise grâce au dispositif Pinel. De plus, dans les mêmes conditions que Gilles (revenu net mensuel de 2500€), Nicolas affichera un taux d’endettement relatif à 11,2% en admettant qu’il n’ait pas d’autres crédits en cours. Cela lui permettra d’emprunter à nouveau de l’argent en parallèle de son projet Pinel.

Inconvénients supposés

En allongeant la durée de son prêt, Nicolas repousse le moment où ses revenus locatifs seront uniquement des bénéfices. Seulement, entre temps, Nicolas aurait pu réaliser d’autres projets compte tenu de sont taux d’endettement maitrisé. Il pourra, entre autres, investir à nouveau et devenir propriétaire d’autres appartements qui seront autant de sources de revenus à l’avenir ou de capital à disposition en cas de revente de ses biens (là où Gilles n’aura pas pu mener d’autres projets durant les 15 années de remboursement).

*taux hors assurance constaté sur le site meilleurstaux.com au 17/05/2021.  

**taux arbitraire. 

En définitive, les conditions que vous obtiendrez pour votre crédit immobilier sont capitales pour votre projet d’investissement. En faisant varier les données de durée de remboursement et le taux d’emprunt, vous pourrez ainsi créer les meilleures conditions pour votre projet, en fonction de votre situation et de vos objectifs.

Une troisième solution serait d’injecter un apport personnel dans le projet dans le but de faire baisser ses mensualités et son taux d’endettement, mais cette solution est à évaluer selon votre projet : il faut savoir que lorsque vous déclarerez votre bilan foncier (obligatoire pour tout investissement immobilier, dont le Pinel), vous pourrez déduire les intérêts de votre crédit de vos revenus locatifs.

Ainsi, votre imposition sur ces revenus sera plus faible, voire nulle. En réalité, emprunter beaucoup peut être une solution d’optimisation de votre projet d’investissement Pinel !

Négocier les meilleures conditions pour votre crédit immobilier

Vous l’aurez compris, une durée de remboursement longue associée à un taux d’emprunt bas vous permettra d’optimiser votre projet en vous accordant un effort d’épargne mensuelle plus faible et une rentabilité finale potentiellement plus élevée.

Afin de maximiser votre investissement, n’hésitez pas à négocier les conditions de votre crédit. Votre profil emprunteur, vos projets, sont autant d’atouts à faire valoir pour négocier des conditions préférentielles. Vous pouvez également solliciter la concurrence et pas seulement votre banque actuelle pour négocier le meilleur taux immobilier.

Ceci étant, gardez en tête que chaque profil est différent : en fonction de votre situation, de votre âge, votre taux d’endettement, etc. les conditions que vous obtiendrez peuvent être très variables. Dans certains cas, un apport pourrait être nécessaire pour pouvoir emprunter, par exemple.

• Retrouvez nos conseils pour négocier votre crédit immobilier sur cet article.

Les autres leviers pour optimiser son investissement Pinel

Votre prêt immobilier est donc l’un des leviers principaux déterminant la réussite de votre investissement locatif Pinel. Seulement, il n’est pas le seul axe à étudier : le logement est lui aussi capital pour bien des raisons. 

Voici les différents composants du logement qui vont influer sur votre projet : 

• Le prix d’achat : plus le prix sera compétitif, plus votre investissement sera potentiellement rentable. Le prix au m2 est l’indicateur à regarder de près ;

• La ville où se situe le bien : la Loi Pinel définit le territoire en plusieurs zones, appelées « Zones Pinel », auxquelles sont associés des plafonds de loyers à respecter pour le bailleur. En fonction de la ville où se situe le bien, les loyers perçus varient ;
• La superficie du bien : le calcul du plafond de loyer de votre logement Pinel se base sur la superficie de votre bien ;

• Le loyer estimé : le plafond de loyer est une limite et reste un chiffre théorique. Bien que dans la plupart des villes il s’agisse du véritable loyer pratiqué, dans d’autres, le loyer marché est légèrement inférieur. Ainsi, il faut bien se renseigner sur le marché de la ville que vous ciblez.

Si le logement et votre crédit immobilier sont des éléments déterminants pour votre projet, ne négligez pas non plus des indicateurs clés comme l’évolution et le dynamisme du marché immobilier local, le potentiel de revente, le dynamisme de la ville ciblée, etc.

Nos conseils 

En définitive, votre investissement Pinel peut être optimisé par le biais de plusieurs leviers. Le choix du logement et ses caractéristiques en sont un. Cependant, attention à ne pas regarder que les chiffres ! Un appartement affichant une rentabilité brute intéressante peut se révéler être un flop s’il n’est pas attractif à la location (mal localisé, mal agencé, etc.) et vous vous exposez entre autres à des vacances locatives. Préférez donc un logement un peu moins tape-à-l’œil sur le papier, mais qui vous assurera la viabilité de votre projet. Vous pouvez consulter cet article pour découvrir comment choisir le bon logement Pinel.

L’autre levier, votre crédit immobilier est le second élément clé de votre projet. N’hésitez pas à consulter plusieurs organismes bancaires et à faire plusieurs simulations.

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un ou plusieurs professionnels pour votre projet : si l’investissement locatif Pinel n’est pas fondamentalement difficile à réaliser, il ne s’improvise pas pour autant. Un professionnel, local de préférence, a une bonne connaissance du marché et saura vous conseiller sur les biens à cibler. Il pourra réaliser avec vous différentes simulations pour trouver le projet qui vous convient le mieux. N'hésitez pas à consulter nos appartements neufs en loi pinel à Toulouse et Montpellier.