Par
Hugo B.
Publié le
8 min
Un projet d’investissement locatif peut être motivé par de nombreuses raisons : défiscalisation, compléments de revenus, préparer sa retraite, protéger sa famille ou encore se créer du patrimoine. Selon votre objectif, la notion de rentabilité sera toute relative. Par exemple :
- Si vous investissez dans un logement via la Loi Pinel pour l’habiter à terme, la rentabilité sera une notion moins importante que...
- ... pour un investisseur qui souhaite se créer des compléments de revenus à court ou moyen terme.
Enfin, un projet Pinel nécessite généralement un effort d’épargne mensuel. Cela ne veut pas dire qu’il ne sera pas rentable à terme : cela est à mettre en perspective avec l’économie d’impôt réalisée et le prix de revente de votre bien, si revente il y a.
Le mot investissement est souvent associé à la rentabilité ; et pour cause, l’objectif est bien de réaliser une opération pour laquelle l’investisseur est gagnant !
L’investissement dans l’immobilier neuf, via la Loi Pinel, est souvent plébiscité pour être un investissement sûr et rentable. Mais alors comment savoir si un projet Pinel sera rentable ? Voici comment calculer la rentabilité de son investissement locatif Pinel.
Comment calculer la rentabilité d’un investissement Pinel ?
Le calcul de la rentabilité d’un investissement vous permettra de déterminer s’il sera financièrement viable ou non. Il s’agit de l’indicateur clé de votre projet. Il existe 2 moyens de calculer la rentabilité d’un projet :
De manière générale, la rentabilité brute d’un projet d’investissement Pinel varie entre 2 et 4%. En fonction de l’optimisation de votre investissement et de votre objectif, la rentabilité nette pourra plus ou moins varier en fonction des charges que vous aurez à supporter.
Enfin, dans le cas d’un investissement locatif, qui est relativement dépendant du prix de revente, il est intéressant de regarder le TRI (Taux de Rendement Interne) de votre projet, qui vous indiquera définitivement si votre projet est viable en incluant dans le calcul un prix de revente spéculatif.
Bon à savoir : dans l’immobilier, mieux vaut parfois préférer une rentabilité modérée (environ 3% brut) plutôt qu’une autre plus attractive : un bien peut afficher une rentabilité de l’ordre de 4% brut, mais se louer difficilement, ce qui aura un impact direct et négatif sur la rentabilité finale de votre projet.
Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement locatif ?
La rentabilité brute de votre investissement Pinel vous permettra de vous faire une première idée sur le potentiel du bien ciblé et de votre projet. C’est la rentabilité la plus simple à calculer et sur la base de laquelle vous pourrez comparer les biens immobiliers au moment de débuter vos recherches.
Voici la formule qui vous permet de calculer la rentabilité brute de votre investissement : Rentabilité = [Montant du loyer*12] / [Prix d’achat] *100
Le montant du loyer correspond aux loyers mensuels hors charges que vous percevrez, tout en veillant à respecter le plafond de loyer Pinel, défini en fonction de la zone dans laquelle se situe le bien.
Exemple
Pour un appartement de 220 000€ loué 550€ hors charges par mois, la rentabilité brute sera de 3%.Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement Pinel ?
Le rendement brut d’un appartement n’est qu’une première approche qui permet de comparer les logements entre eux avec des indicateurs de base. Pour aller plus loin, il est nécessaire de calculer la rentabilité nette de votre investissement, qui sera la plus proche de la rentabilité réelle.
La rentabilité nette tient compte des charges que vous aurez à supporter en tant que propriétaire, que vous ne pourrez pas faire porter par vos locataires :
- Les intérêts de votre crédit immobilier ;
- Les frais et charges divers (taxe foncière, frais de gestion, assurances …).
En bref, il vous faudra déduire de vos revenus locatifs, les différentes charges non récupérables.
Voici la formule vous permettant de calculer la rentabilité nette de votre investissement Pinel : Rentabilité nette = [(Montant du loyer-Charges)*12]/[Prix d’achat]*100
À noter : le prix d’achat de l’appartement se calcule avec frais d’acquisition compris (frais de notaires), au contraire du calcul de la rentabilité brute.
Exemple
Admettons que, sur la base de l’appartement de l’exemple précédent, les charges mensuelles s’élèvent à 110€ par mois, et que les frais de notaires s'élèvent à 2,5%. Avec ces nouvelles données, la rentabilité nette de votre investissement sera de 2,34%.
Le taux de rendement interne de votre investissement
Si le calcul de la rentabilité brute ne tient compte que des indicateurs de base et vous permet de comparer les biens entre eux, la rentabilité nette vous permet d’affiner votre projet en intégrant les charges que vous aurez à supporter. Mais pour un investissement locatif Pinel, il faut également considérer l’économie d’impôt que vous allez réaliser, et le prix de revente de votre bien.
Le taux de rendement interne (TRI) vous permet donc d’introduire l’économie d’impôt réalisée via la Loi Pinel et le prix de revente spéculatif.
Qu'est-ce que le TRI ?
Le TRI est une équation qui permet de mesurer à quel point il est souhaitable de réaliser l’investissement mesuré, en tenant compte de tous les flux de trésorerie liés à l’investissement sur une période donnée, et le montant initial de l’investissement. Le calcul tient donc compte des revenus, des charges, mais aussi des avantages perçus de votre investissement, et ici, du montant de la revente du bien.
Exemple de calcul de TRI
Nous avons donc acheté un appartement pour la somme de 220 000€ à Toulouse (zone B1), qui se loue 550€ hors charges. Voici donc les différentes données du projet compte tenu des informations précédentes :
- Frais d’acquisition estimés (2,5%) : 5500€ ;
- Engagement Pinel de 9 ans (taux de réductions d’impôt de 18% du prix d’achat) ;
- Montant des impôts économisé sur la période Pinel : 40 590€ ;
- Charges mensuelles (assurance, gestion, …) : 110€ ;
- Montant emprunté : 220 000€ (supposons que les frais de notaires sont supportés par l’investisseur) ;
- Coût du crédit immobilier (taux de 1,55% sur 20 ans - hors assurance) : 35 999€.
Sur une période de 9 ans d’engagement Pinel, voici quel seront vos flux de trésorerie :
- Achat du logement : - 220 000€ ;
- Frais d’acquisition : - 5500€ ;
- Rentes locatives nettes de toutes charges : + 47 510€ ;
- Réduction d’impôt Pinel : + 40 590€ ;
- Coût de votre crédit : - 35 999€ ;
- Prix de revente spéculatif (décote de 2%) : + 215 600€.
Selon ces données, le TRI de votre projet d’investissement locatif sera de 0,49%. Si ce chiffre est peu flatteur, il ne faut pas perdre de vue qu'il s'agit d'une simulation dans le cadre d'une revente au bout de la durée d'engagement de 9 ans. D'autres solutions s'offrent à vous : renouveler votre durée d'engagement jusqu'à 12 ans, ou basculer sur un projet LMNP pour optimiser votre investissement.
Attention à la vacance locative qui peut faire chuter votre rentabilité...
Si un projet d’investissement Pinel se joue beaucoup dans les chiffres, il faut également savoir choisir le bon appartement pour investir.
Un appartement qui n’est pas attractif à la location, quand bien même il est situé dans une zone tendue, vous expose à des vacances locatives qui peuvent littéralement faire chuter votre rentabilité. Comment ? Car pour chaque mois sans locataire dans votre appartement, c’est à vous qu’il revient de supporter toutes les charges (vos mensualités en l’occurrence) au lieu d’en faire porter la majeure partie par votre locataire.
Ainsi, vous créez un déséquilibre entre votre recette prévisionnelle et vos charges, ce qui réduira votre rentabilité. Une bonne pratique est de, malgré tout, intégrer à vos simulations quelques mois de vacances locatives afin de ne pas être pris de court si cela vous arrive réellement.
Néanmoins, en confiant votre bien à un gestionnaire, vous pouvez souscrire une assurance qui vous couvre en cas de vacances locatives.
Questions fréquentes
Quel est l'avantage fiscal procuré par le dispositif Pinel ?
Pour rappel, la Loi Pinel est un dispositif d’investissement dans l’immobilier neuf qui permet d’investir dans un bien à destination locative, ouvrant droit à une réduction d’impôts.
Tout contribuable français peut bénéficier de ce dispositif et pourra réduire ses impôts entre 12 et 21% du prix d’achat du logement. En contrepartie, ce dernier s’engage à louer le bien sur une durée de 6 à 12 ans.
Attention cependant : à partir du 1er janvier 2023, les taux de réduction d'impôt de la Loi Pinel vont progressivement être rabotés. Si vous avez pour projet d'investir dans l'immobilier neuf, mieux vaut concrétiser ce dernier avant le 31 décembre 2022, au risque de ne pas bénéficier des meilleures conditions.
- Découvrez nos appartements en Loi Pinel à Toulouse
- Découvrez nos appartements en Loi Pinel à Montpellier
Pourquoi vaut-il mieux investir dans l’immobilier ?
Un investissement induit indéniablement deux notions : celle de rentabilité et de risque. Plus la rentabilité espérée d’un investissement est importante, plus le niveau de risque concédé est élevé. C’est le cas des actions cotées en bourses par exemple.
En termes d’investissement, l'immobilier est souvent qualifié de valeur refuge, car il est une sorte d’exception à la règle : il s’agit de l’investissement qui propose une rentabilité modérée, voire bonne, pour une prise de risque minimale. Couplé à un dispositif de défiscalisation comme la Loi Pinel, un investissement locatif peut offrir un rendement final extrêmement intéressant !
De plus, l’immobilier est une valeur refuge dans la mesure où il fait concrètement partie de votre patrimoine et qu’il ne peut que prendre de la valeur avec le temps, au contraire d’autres types d’investissement comme des actions qui ne sont pas palpables et volatiles.
Le calcul de la rentabilité de votre projet d’investissement Pinel n’a désormais plus aucun secret pour vous : partez à la recherche du bien idéal et surtout, n’hésitez pas à faire plusieurs simulations !
Vous avez encore des questions ? Les réponses à vos questions se trouvent certainement dans notre guide complet sur la Loi Pinel.
