Loi Pinel - Le guide pour investir dans l'immobilier neuf

La Loi Pinel permet de réduire vos impôts sur le revenu jusqu’à 63 000€. Comment profiter des avantages fiscaux de la Loi Pinel ? Comment faire les bons choix d’investissement ? Quels sont les points qui méritent votre attention ? Toutes les réponses se trouvent dans ce guide sur la Loi Pinel.

Qu’est-ce que la loi Pinel et quel est son fonctionnement ?

Les grands principes de la Loi Pinel

La Loi Pinel est un dispositif d’investissement dans l’immobilier neuf, connu en particulier pour permettre de réduire ses impôts sur le revenu.

Cette loi (décrite dans l’article 199 novovices) en vigueur depuis le 1^er septembre 2014 est un dispositif incitatif permettant d’investir dans un bien immobilier neuf à usage locatif.

L’objectif du gouvernement est de soutenir la construction de logements dans des zones où le marché locatif est particulièrement tendu, en proposant aux particuliers d’investir dans un logement neuf.

En contrepartie de votre investissement, l’État vous octroie la possibilité de réduire vos impôts jusqu’à 63 000€, en fonction de votre investissement et de votre durée d’engagement.

Depuis 2014, plus de 150 000 logements ont été déclarés en Pinel, prouvant le réel intérêt des particuliers pour ce dispositif relativement accessible et bénéfique.

L’économie d’impôt réalisée se traduit par un taux, déterminé par votre durée d’engagement, appliqué sur le montant de votre investissement :

• Vous réduisez vos impôts de 12% du prix du logement pour un engagement de 6 ans ;
• De 18% du prix du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
• De 21% du prix du logement pour un engagement de location de 12 ans.

Par exemple, pour un investissement de 200 000€ sur 9 ans, vous réduisez vos impôts de 36 000€ (200 000€*18%).

Votre période d’engagement est renouvelable deux fois sans conditions, mais ne peut excéder 12 ans (renouvelable deux fois dans le cas d’un engagement initial de 6 ans donc).

Le dispositif Pinel est plafonné à 300 000€ d’achat par an, réparti sur 2 logements maximum par an. Vous pouvez dépasser cette limite si vous le souhaitez, mais toute somme au-delà de 300 000€ ne sera pas comptabilisée dans le calcul de votre taux de réduction.

Note : vous pouvez également investir en Pinel avec une SCI, découvrez notre article à ce sujet pour en apprendre plus.

La loi Pinel a été renouvelée jusqu’en 2024. Cependant, l’avantage fiscal dont vous pourrez bénéficier sera revu à la baisse à partir du 1er janvier 2023, jusqu’à la date d’échéance du dispositif. Ainsi, les derniers bénéficiaires de la loi Pinel ne pourront espérer plus de 14% de réduction sur un investissement de 12 ans, soit 42 000€ maximum de réduction d’impôt au lieu de 63 000€ à ce jour. Plus d’informations sur notre article dédié.

Découvrez notre article qui traite des grandes étapes d'un investissement immobilier avec la loi Pinel.

Les avantages de la loi Pinel

La loi Pinel offre plusieurs avantages au-delà de vous permettre de réduire vos impôts. Voici les avantages que vous offre la loi Pinel :

• Investir sans apport : le dispositif Pinel est largement soutenu par les banques du fait qu’il soit sécurisé, pérenne et rentable. Ainsi, vous n’avez pas la nécessité de présenter un apport pour votre projet d’investissement locatif en loi Pinel ;
• Constituer un patrimoine : vous devenez propriétaire d’un logement qui sera donc une source de revenus ou de capital en cas de revente. Vous vous constituez un patrimoine solide et transmissible en investissant dans la pierre, qui ne pourra que prendre de la valeur avec le temps ;
• Préparer sa retraite : à la suite de votre période d’engagement, vous pouvez user de votre bien immobilier comme vous le souhaitez. Continuer à percevoir des revenus locatifs, revendre votre bien pour bénéficier du capital qu’il représente ou encore habiter le logement à titre de résidence principale ou secondaire ;
• Protéger ses proches : en créant du patrimoine transmissible, vous avez la possibilité d’assurer à vos descendants la propriété d’un bien immobilier représentant un capital important. Aussi, l’assurance prêt vous protège vous et votre famille des accidents de la vie.

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Tous les contribuables français peuvent bénéficier de la loi Pinel pour leur projet d’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Dès lors que vous payez vos impôts en France, vous êtes éligible au dispositif Pinel. Il ne vous restera plus qu’à évaluer si cela fait sens d’investir.

De manière générale, il est conseillé aux contribuables de réaliser un investissement Pinel dès qu’ils payent 3500€, ou plus, d’impôts par an et par foyer.

Vous pouvez aussi investir en prévision d’une hausse de votre imposition ou simplement pour une autre raison comme le fait de se constituer un patrimoine immobilier.

Les conditions de la loi Pinel

Au-delà de votre titre de contribuable, le dispositif Pinel est régi par plusieurs conditions. Peu contraignantes, ces conditions peuvent néanmoins vous faire perdre vos avantages si elles ne sont pas respectées. Les conditions imposées par la loi Pinel concernent à la fois le logement, mais aussi à vos futurs locataires. Explications : 

Les conditions d’achat

Le logement acheté doit répondre à deux conditions principales :

• Le Logement doit être acheté en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), ou neuf* ;
• Il doit se situer dans l’une des zones définies par l’État, appelées communément « Zones Pinel).

Pour bénéficier des avantages du dispositif Pinel, vous devez aussi veiller à acheter un bien qui se situe dans l’une des zones définies par la loi. De manière générale, ces zones correspondent aux agglomérations majeures du territoire français.

* L’État considère qu’un logement est neuf dès lors qu’il n’a jamais été habité.

Les conditions de location

En tant que bailleur, vous devez veiller à respecter plusieurs conditions de location et veiller à ce que vos locataires les respectent aussi :

• Vous êtes tenus de louer le logement durant la totalité de la période d’engagement (6, 9 ou 12 ans) ;
• Le logement doit être loué non-meublé ;
• Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés ;
• Vous devez respecter le plafond de loyer en vigueur selon la zone Pinel où se trouve le bien ;
• Vos locataires doivent respecter un plafond de ressources défini par la loi ;
• Le bien doit être la résidence principale de vos locataires.

La liste peut vous paraitre longue, mais en général, il ne s’agit que de simples formalités.

Où acheter un appartement neuf pour investir en Pinel ?

Les zones Pinel

Pour profiter des avantages de la Loi Pinel, vous devez acheter un bien immobilier neuf dans l’une des zones définies par l’État. Ces dernières correspondent aux zones où le marché locatif est le plus tendu en France, soit les principales agglomérations ainsi que le littoral méditerranéen et la frontière franco-suisse. 

À chaque zone correspond un plafond de loyer qui, une fois associé au bien dans lequel vous aurez investi, définira le loyer (hors charges) que vous pourrez appliquer à votre logement. Le loyer est une donnée importante du calcul de votre projet d’investissement. En effet, il a un important rôle à jouer dans la rentabilité de votre investissement Pinel.

Les meilleures villes pour investir en Pinel

Tous les ans, un palmarès des meilleures villes où investir est publié. Ce dernier tient compte de beaucoup de paramètres comme le développement démographique, la santé économique, … et le marché immobilier bien-sûr.

Plusieurs villes figurent régulièrement en tête de ce classement, comme Toulouse, Rennes, Bordeaux ou encore Montpellier.

D’autres paramètres, étroitement liés au dispositif Pinel sont pris en compte : les plafonds de loyers applicables, associés aux prix de l’immobilier définissent en grande partie si un investissement Pinel sera rentable ou non. Par exemple, investir dans un bien à Paris où le plafond de loyer est de 17,62€/m2 peut sembler attractif étant donné que ce même plafond est fixé à 10,55€ à Toulouse. Seulement, le prix moyen au m2 d’un appartement à Paris étant de ± 12 000€ et de ± 4600€ à Toulouse, le rapport prix d’achat/loyers perçus sera en faveur de l’appartement à Toulouse.

De manière générale, la région Occitanie attire les investisseurs de par son dynamisme économique et sa croissance démographique. Des entreprises comme Airbus à Toulouse, l’industrie pharmaceutique à Montpellier ou encore les universités des principales villes occitanes attirent chaque année de plus en plus de monde, rendant le territoire propice à un investissement immobilier.

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Les pièges à éviter quand on investit avec La Loi Pinel

Qu’il s’agisse de votre premier investissement immobilier ou non, que vous soyez à l’aise avec des projets d’investissement ou pas, ne vous lancez pas tête baissée dans un projet d’investissement locatif Pinel.

Bien que le dispositif Pinel soit attractif et rentable, la principale cause d’échec est le manque de réflexion autour du projet. Afin de bien mener votre projet, prenez le temps d’étudier et de comprendre les différents paramètres et n’hésitez pas à demander conseil.

Voici les principaux pièges à éviter lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier neuf en Loi Pinel :

• Se lancer seul dans son projet : afin de bien cadrer votre projet et d'éviter de mauvaises surprises, il est préférable de vous faire accompagner par un professionnel qui saura vous guider dans vos choix ;
• Mal calculer sa réduction Pinel : chacun a des besoins différents et à chaque besoin correspond un projet. Prenez le temps de calculer le montant que vous avez besoin de défiscaliser afin de choisir le projet et le logement qui correspondent le mieux ;
• Négliger l’emplacement au prix d’un prix plus compétitif : un prix compétitif est attractif, rien à redire. Mais ne privilégiez pas ce dernier par rapport à un bon emplacement ! Bien que vous ayez la sensation de faire une bonne affaire sur l’instant, ce choix pourrait mettre votre projet en péril en cas de vacance locative prolongée et/ou répétée… ;
• Ne pas négocier son crédit immobilier : c’est un levier majeur de votre projet. Plus les conditions de votre prêt vous seront favorables, plus votre investissement sera rentable ;
• Ne pas tenir compte du plafond de votre niche fiscale : en France, votre niche fiscale est plafonnée à 10 000€ par an et par foyer. Si vous avez d’autres investissements en cours, il est préférable de vous rapprocher d’un conseiller pour vous proposer le projet le plus adéquat.

Vous l'aurez compris, il est très important de choisir le bon logement pour réussir son investissement Pinel.

Comment déclarer son investissement Pinel aux impôts ?

Il revient à l’investisseur de déclarer lui-même son investissement auprès de l’administration fiscale afin de bénéficier des avantages du dispositif.

La première déclaration est la plus importante et est celle qui demande le plus d’attention. Il est primordial de remplir les bons documents et de renseigner les bonnes informations ! Une mauvaise saisie peut vous faire perdre vos avantages. Mais ne vous inquiétez pas, rien n’est compliqué, soyez simplement attentif.

Par la suite, vous devrez déclarer vos revenus chaque année afin de dresser votre bilan foncier et continuer à bénéficier de votre réduction d’impôt.

Si vous n’êtes pas à l’aise ou que vous avez peur de faire des erreurs dans votre déclaration Pinel, vous pouvez vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un conseiller Urbis. Vous pouvez également suivre notre guide pour remplir votre déclaration fiscale.