Quelles sont les étapes pour investir dans l'immobilier en loi Pinel ?

Investir dans l’immobilier en loi Pinel est un projet qui se construit pour le long terme. Il convient de respecter toutes les étapes afin d’acquérir un logement neuf qui soit éligible au dispositif Pinel, et de pouvoir bénéficier des avantages qui lui sont liés.

Voici les différentes étapes à suivre pour investir dans l’immobilier en loi Pinel, avec les étapes spécifiques à ce dispositif, de l’élaboration du projet à la gestion de votre bien immobilier locatif :

1. Déterminer votre budget
2. Vous faire accompagner
3. Rechercher votre futur logement
4. Calculer la rentabilité de votre projet
5. Faites le choix de déléguer la gestion de votre bien ou non
6. Trouver vos futurs locataires
7. Déclarer votre investissement Pinel

1) Déterminer votre budget

La toute première étape sans laquelle vous ne pourriez pas poursuivre l’élaboration de votre projet d’investissement immobilier en loi Pinel est celle qui consiste à établir de quel budget vous disposez pour l’achat de votre logement.

Épargne et apport personnel 

Pour commencer, faites le point sur votre épargne. Avez-vous de l’argent de côté ? Si oui, combien ? Et surtout, quel montant souhaitez-vous utiliser en guise d’apport ? Mieux vaut, par exemple, conserver une partie de votre épargne pour les cas d’urgence et les aléas du quotidien. 

Emprunt bancaire

Pour l’achat d’un logement neuf en loi Pinel, la banque procèdera aux mêmes vérifications que pour l’achat de votre résidence principale. Revenus, dépenses, emprunts déjà en cours, taux d’endettement, habitudes de consommation, reste à vivre, tout sera passé au crible.

Sachez que pour que votre prêt vous soit accordé, il faudra notamment qu’en le comptabilisant, votre taux d’endettement global ne dépasse pas 33%, soit le tiers de vos revenus. Ce taux peut parfois être revu à la hausse si votre reste à vivre est suffisant. 

N’hésitez pas à vous rapprocher dès le début de votre conseiller bancaire afin de faire une simulation précise de votre capacité d’emprunt, même si l’investissement n’est prévu que pour dans quelques mois.

Pour en savoir plus sur l'importance du prêt immobilier dans un investissement Pinel, découvrez cet article dédié sur le sujet.

Loyers perçus 

Outre les vérifications sur votre capacité d’emprunt globale, la banque tiendra bien sûr compte aussi des loyers que vous percevrez dans le calcul de votre échéancier, et du montant que vous pourrez emprunter.  

Concrètement, votre conseiller financier prendra en compte 70% du montant des loyers perçus, les 30% restants compteront quant à eux pour les éventuelles dépenses inhérentes à la gestion d’un bien immobilier locatif (travaux, loyers impayés etc.).

2) Vous faire accompagner

S’il est déjà possible de trouver de nombreuses informations et conseils par soi-même, rien qu’en effectuant des recherches sur internet, l’investissement immobilier en loi Pinel est un projet d’envergure qu’il vaut mieux ne pas construire seul. Selon votre profil, votre situation financière, et surtout le marché immobilier du moment, les caractéristiques de votre projet seront différentes et à définir au cas par cas.

Ainsi, n’hésitez pas dès le début à faire appel à l’expertise d’un promoteur immobilier, et de votre conseiller financier. Dans les deux cas, ils sont là pour vous accompagner de l’élaboration de votre projet d’investissement à sa concrétisation. Leurs conseils vous seront précieux pour un investissement judicieux et rentable.

3) Rechercher votre futur logement

Pour commencer, dans votre recherche de logement, vous devrez tenir compte des critères liés au dispositif Pinel, à savoir : 

• Acheter un logement neuf déjà construit ou en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) ; 

• Le logement doit être situé dans l’une des zones d’éligibilité de la loi Pinel (zone A bis, zone A, zone B1), comme c’est le cas, par exemple, de Toulouse ou Montpellier. 

Ensuite, déterminez quels critères seront pertinents pour votre projet. Pour cela, il faudra définir quels types de locataires vous souhaitez, et choisir des critères susceptibles de les attirer.

Par exemple, si vous souhaitez louer à des couples avec enfants, choisissez un logement assez grand (T2 ou T3), proche de toutes les commodités dont ils auront besoin (écoles, commerces, aires de jeux etc.) et des transports en commun. 

• Voir tous nos logements en Loi Pinel à Toulouse
• Voir tous nos logements en Loi Pinel à Montpellier

4) Calculer la rentabilité de votre projet

À ce stade, vous avez déjà calculé votre capacité d’emprunt, et choisi un ou plusieurs logements susceptibles de vous intéresser. En calculant également le plafond du loyer, et en tenant compte de la durée de location en loi Pinel, vous obtenez déjà une rentabilité brute pour votre projet. 

Vous pouvez également calculer la rentabilité nette de votre investissement Pinel, qui tient compte des réductions d’impôts relatives à la loi Pinel, mais aussi de l’imposition de vos loyers perçus. Vous aurez ainsi une idée précise de ce que vous rapportera concrètement votre investissement.

Vous pouvez également utiliser notre simulateur pour tester la rentabilité de vos projets de manière illimitée !

Les avantages de ce simulateur  :

• Simulez autant de projets que vous souhaitez ;
• Faites varier les indicateurs un à un pour trouver LE bon projet ;
• Calculez le TRI de votre investissement ;
• Pas de stockage de vos données sensibles.

5) Faites le choix de déléguer la gestion de votre bien ou non

C’est à présent le moment de vous demander de quelle manière vous souhaitez gérer votre bien. Autrement dit, souhaitez-vous le gérer vous-même ou faire appel à une agence immobilière ? N’oubliez pas que pour gérer un bien locatif, il vous faudra du temps.

Déléguer la gestion de votre bien vous apportera la tranquillité d’esprit et du temps à consacrer à d’autres choses, mais engendrera un coût supplémentaire lié aux frais de gestion, dont il faudra aussi tenir compte dans le calcul de la rentabilité nette de votre projet.

6) Trouver vos futurs locataires

Pour bien choisir vos futurs locataires, il faudra vérifier qu’ils remplissent les critères imposés par la loi Pinel. En d’autres termes, vous assurer que leurs ressources ne dépassent pas les plafonds définis dans le dispositif. S’il s’agit d’un foyer de plusieurs personnes, se sont les revenus du foyer qui seront pris en compte.

Les ressources à vérifier sont celles qui ont été perçues 2 ans avant la signature du bail. Ainsi, si vous louez votre bien, par exemple, le 1er juillet 2021, il faudra demander à vos futurs locataires des justificatifs de revenus pour l’année 2019.

Vous avez aussi la possibilité de demander des garants et de vérifier leurs ressources comme pour les locataires, ou encore de souscrire une assurance loyer impayé. Dans ce cas, votre assureur pourra demander des garanties supplémentaires concernant le locataire.

7) Déclarer votre investissement Pinel

Dès la première année, c’est vous qui devrez faire les déclarations relatives à la loi Pinel pour bénéficier de ses avantages fiscaux. Si vous percevez moins de 15 000€ de loyers par an, vous pourrez choisir entre le régime réel et le régime microfoncier. Dans le cas contraire, c’est le régime d’imposition réel qui s’appliquera. 

Pour en savoir plus sur comment déclarer son investissement Pinel, vous pouvez télécharger notre guide pour remplir votre déclaration fiscale.

En suivant toutes ces étapes, vous pourrez effectuer un investissement avisé, optimisé et pérenne dans l’immobilier neuf en loi Pinel.

Chez Urbis Réalisations, nous conseillons et accompagnons nos clients dès les premières étapes de leur projet d’investissement. Si vous souhaitez en savoir plus, si vous avez un projet d’investissement immobilier locatif à Montpellier ou Toulouse, n’hésitez pas à nous contacter.